Die Innstadt ist Passaus heimlicher Premium-Stadtteil. Südlich des Inns gelegen, fußläufig zur Altstadt über die Marienbrücke, dichtes Wohn- und Geschäftsleben mit eigener Atmosphäre — wer hier sucht, sucht mehr als eine Adresse. Was die Lage 2026 wirklich kostet, wer sich hier wohnfühlt und worauf Käufer beim Erwerb achten sollten.

Karte: A. Irouschek & K. Brückner, SVG-Adaption Pyrokrat; Hervorhebung durch IMAG-Passau. Lizenz CC BY-SA 3.0. Quelle: Wikimedia Commons.

Wo liegt die Innstadt?

Die Innstadt ist der einzige Passauer Stadtteil am rechten Ufer des Inns — genau gegenüber der Altstadt, im Süden an Österreich angrenzend. Drei Innquerungen verbinden sie mit der Altstadt: die historische Marienbrücke als Hauptverbindung für Auto und Bus, der Innsteg als kurze Fußgängerbrücke und die Kaiserin-Elisabeth-Brücke als Eisenbahnbrücke der Strecke Richtung Wels. Wer in der Innstadt wohnt, ist binnen Minuten am Domplatz und fußläufig zur Universität Passau auf der Spitzberg-Seite.

Geografisch ist die Innstadt überwiegend Niederung entlang des Inns — was uns gleich beim Thema Hochwasser nochmal beschäftigen wird. Im Süden grenzt der Stadtteil unmittelbar an die deutsch-österreichische Grenze.

Charakter und Bewohner

Die Innstadt vereint, was an anderen Orten selten zusammenkommt: Universitätsleben, Tourismus und gewachsenes Wohnviertel. Die Bebauung reicht von gepflegten Gründerzeit-Mehrfamilienhäusern am rechten Inn-Ufer mit Blick auf die Altstadt über Wohnungen aus den 1960er Jahren bis zu wenigen Neubauten in den Hinterstraßen. Die historischen Wurzeln reichen bis in die Römerzeit zurück — das Kastell Boiotro (um 270 n. Chr.) im Bereich der heutigen Lederergasse zeugt davon.

Mit der Wallfahrtskirche Mariahilf (1624–1627) auf der Mariahilfer Höhe und der St. Severin-Kirche — der ältesten im Mauerwerk erhaltenen Kirche Passaus — hat die Innstadt zudem zwei Wahrzeichen, die das Stadtbild prägen.

Drei Bewohnergruppen prägen den Stadtteil:

• Studenten und Universitätsangestellte — die Uni liegt zu Fuß 10–15 Minuten entfernt, deshalb sind kleine Wohnungen (1–2 Zimmer) hier stark mietnachgefragt.
• Familien, die das Café- und Restaurantangebot, kurze Wege und die Inn-Uferlage mit Altstadt-Blick schätzen.
• Käufer aus dem Großraum München und Linz, die bewusst urban wohnen wollen, ohne die Flächenpreise einer Großstadt zu zahlen.

Tourist*innen sind sichtbar, vor allem im Sommer am Inn-Ufer und rund um Mariahilf — aber deutlich weniger dominant als auf der Altstadtseite gegenüber. Wer ruhig wohnen möchte, weicht in die zweite oder dritte Reihe aus.

Preise 2026

Für eine gepflegte Wohnung mit Blick über den Inn auf die Altstadt werden 2026 in der Spitze bis 5.200 €/m² erzielt. In den ruhigeren Hinterstraßen landen Bestandswohnungen bei rund 3.900–4.400 €/m². Häuser wechseln selten den Eigentümer — wenn doch, liegen die Preise für Reihen- und Doppelhäuser bei 600.000–900.000 €.

Die Verfügbarkeit ist knapp: viele Objekte wechseln den Eigentümer, bevor sie überhaupt online inseriert werden. Wer in der Innstadt sucht, sollte mit unserem Suchauftrag-Sample arbeiten.

Infrastruktur

Schulen und Kitas: Mehrere Kindertagesstätten in fußläufiger Erreichbarkeit, Grundschule in der Innstadt, weiterführende Schulen auf der Altstadtseite per Bus in 10–15 Minuten.

Einkauf: Volle Versorgung — Supermärkte, Bäcker, Apotheken, gewachsene Einzelhandelsstruktur. Kein Auto nötig.

Gesundheit: Hausärzte und Fachärzte im Stadtteil, Klinikum Passau in rund 10 Minuten Fahrt.

ÖPNV: Die Linien 3 und 4 (Achleiten ↔ ZOB ↔ Bäckerholz) verbinden die Innstadt mit Hauptbahnhof und Stadtkern; nach Heining oder zur Universität geht's mit Umstieg am ZOB. Tagsüber dichter Takt, abends seltener. Hauptbahnhof in 7–10 Minuten Bus oder 25 Minuten Fußweg über die Marienbrücke.

Auto: Stellplätze sind das Hauptproblem. Tiefgaragenplätze sind selten und entsprechend teuer; im öffentlichen Raum ist Anwohner­ parken die Regel.

Friedhof: Der historische Innstadtfriedhof (kommunal angelegt 1878, erweitert 1895) liegt rund um die St.-Severin-Kirche und ist Teil des denkmalgeschützten Stadtteilkerns.

Hochwasser: das ehrliche Wort

Die Innstadt entlang des rechten Inn-Ufers und im Bereich Marienbrücke liegt im Hochwasser-Einflussbereich des Inns. Die historischen Hochwasser 2002 und 2013 haben deutliche Spuren in der Bewohnerschaft hinterlassen — viele Eigentümer haben in Hochwasserschutz investiert (Schotts, hochgezogene Heizungen, Versicherungspakete).

Was beim Kauf konkret zu prüfen ist:

• Lage des Objekts gegenüber der Hochwasser-Schutzlinie (Bayerisches Landesamt für Umwelt, hochwasserzentrum.bayern.de)
• Elementarschadenversicherung — in Hochwasser-Lagen oft teuer oder schwer zu bekommen
• Vorgeschichte des Objekts — bestehende Hochwasserschäden im Untergeschoss sind kein KO-Kriterium, müssen aber im Kaufpreis abgebildet sein
• Heizung und Stromverteilung — sollten oberhalb der Hochwasser-Marke installiert sein

Lagen oberhalb der Innleite (Hangbereich) sind hochwasserfrei und genießen entsprechende Preisprämien.

Verbindungen zu anderen Stadtteilen

• Zur Altstadt (Domplatz): 8 Minuten zu Fuß über Marienbrücke
• Zur Universität: 10–15 Minuten zu Fuß oder Bus
• Zum Hauptbahnhof: 15–20 Minuten zu Fuß oder 8 Minuten Bus
• Nach Heining: ca. 20 Minuten mit Umstieg am ZOB
• Nach Hacklberg: 5–10 Minuten Auto, 25 Minuten Bus (mit Umstieg am ZOB)

Die Lage ist eines der Hauptverkaufsargumente der Innstadt — fast alles ist ohne Auto erreichbar.

Vor- und Nachteile

Marktbewegung 2025/26

Innstadt-Objekte sind 2026 in Passau am schnellsten verkäuflich — gepflegte Bestandswohnungen ohne Sanierungsstau wechseln häufig in 6–8 Wochen den Eigentümer, oft ohne öffentliches Inserat. Die Käufer kommen zu großen Teilen aus dem Münchner Großraum und Linz; lokale Käufer haben es bei der Preisaufbieten-Konkurrenz schwerer.

Wenige Neubauprojekte sind in Vorbereitung — vor allem Bestandssanierungen in der zweiten Reihe. Wer auf einen Neubau spekuliert, wartet typischerweise lange.

Häufige Fragen

Wenn Sie in der Innstadt kaufen oder verkaufen möchten

Die Innstadt ist ein Verkäufer-Markt — Eigentümer, die jetzt verkaufen, finden zügig solvente Käufer. Käufer brauchen Geduld oder einen guten Suchauftrag, weil viele Objekte off-market wechseln.

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