Grundsteuer-Reform 2025: Was sich für Eigentümer ändert

Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach komplett neuen Regeln berechnet. Die Reform war notwendig, weil das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnung auf Basis veralteter Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt hatte. In Westdeutschland stammten diese Werte aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sogar aus 1935.

Die neue Berechnung folgt der Formel: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal kommunaler Hebesatz. Der Grundsteuerwert wird nun anhand aktueller Bodenrichtwerte und statistisch ermittelter Nettokaltmieten berechnet. Bayern geht mit einem eigenen Modell einen Sonderweg: Hier zählt ausschließlich die Grundstücksfläche multipliziert mit einem Äquivalenzbetrag, die Bebauung spielt keine Rolle. Das soll die Berechnung einfacher und transparenter machen.

Die Auswirkungen auf Eigentümer fallen je nach Lage und Grundstück sehr unterschiedlich aus. Bundesweit ist die Grundsteuer für rund zwei Drittel aller Eigentümer gestiegen. Besonders in Ballungsgebieten und auf großen Grundstücken kann die Belastung deutlich zunehmen. In Bayern fällt der Anstieg mit durchschnittlich knapp 69 Prozent im Bundesvergleich allerdings moderat aus. Entscheidend ist letztlich der Hebesatz, den jede Kommune individuell festlegt.

Viele Kommunen haben ihre Hebesätze angepasst, um die Reform aufkommensneutral zu gestalten – das heißt, die Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer sollen auf Gemeindeebene in etwa gleich bleiben. Für einzelne Eigentümer kann die Belastung dennoch erheblich steigen oder sinken, je nachdem ob ihre Immobilie durch die neue Bewertung auf- oder abgewertet wurde.

Prüfen Sie Ihren neuen Grundsteuerbescheid sorgfältig und legen Sie bei offensichtlichen Fehlern fristgerecht Einspruch ein. Für Vermieter gilt: Die Grundsteuer kann als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.