Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach komplett neuen Regeln berechnet. Die Reform war notwendig, weil das Bundesverfassungsgericht die alten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt hatte — in Westdeutschland stammten sie aus 1964, in Ostdeutschland sogar aus 1935.

Die neue Berechnungsformel

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × kommunaler Hebesatz

Drei Faktoren — die Konkretisierung unterscheidet sich aber je nach Bundesland.

Bundesmodell (die meisten Länder)

Der Grundsteuerwert wird anhand aktueller Bodenrichtwerte und statistisch ermittelter Nettokaltmieten berechnet.

Bayerisches Modell (Sonderweg)

Ausschließlich Grundstücksfläche × Äquivalenzbetrag. Die Bebauung spielt keine Rolle. Mehr dazu: Grundsteuer 2026: Warum Bayern anders abrechnet.

Die Auswirkungen auf Eigentümer

Aufkommensneutralität — auf Gemeindeebene

Viele Kommunen — auch in Bayern — haben ihre Hebesätze angepasst, um die Reform aufkommensneutral zu gestalten. Das heißt: Die Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer sollen auf Gemeindeebene gleich bleiben.

Für einzelne Eigentümer kann die Belastung dennoch erheblich steigen oder sinken, je nachdem ob ihre Immobilie durch die neue Bewertung auf- oder abgewertet wurde.

Was Sie als Eigentümer tun sollten

1. Bescheid sorgfältig prüfen — Flächen mit Bauunterlagen abgleichen
2. Bei Fehlern fristgerecht Einspruch einlegen (1 Monat)
3. Hebesatz-Entwicklung Ihrer Gemeinde beobachten

Vermieter aufgepasst: Grundsteuer als Betriebskosten