Die Bauzinsen haben 2023 die Vier-Prozent-Marke überschritten — ein Niveau, das viele Kaufinteressenten verunsicherte. Heute, 2026, liegen sie nach mehreren Leitzins-Senkungen der EZB stabil zwischen 3,4 und 3,7 %. Was das für Käufer in Passau praktisch bedeutet.

Rechenbeispiel: Zins macht den Unterschied

Bei einem Darlehen von 300.000 €:

Zinssatz	Monatliche Zinslast
1 %	250 €
3,5 %	875 €
4 %	1.000 €

Die monatliche Belastung hat sich gegenüber der Niedrigzinsphase mehr als verdreifacht — bei gleichem Kaufpreis. Kein Wunder, dass viele Käufer ihre Preisvorstellungen 2022/2023 deutlich nach unten korrigieren mussten.

Marktreaktion: Preise haben nachgegeben

Allerdings sind auch die Kaufpreise im gleichen Zeitraum spürbar gesunken. In Passau und Niederbayern liegen Bestandspreise heute 5–10 % unter den Höchstständen von 2022. Diese Preiskorrektur kompensiert die höheren Zinsen teilweise.

Zudem bieten die aktuellen Marktbedingungen mehr Verhandlungsspielraum: Verkäufer sind heute deutlich kompromissbereiter als vor zwei Jahren.

Historisch sind 4 % keine Ausnahme

Empfehlung für Eigennutzer in Passau

Wer eine Immobilie zur Eigennutzung sucht und die monatliche Rate solide kalkuliert, sollte sich von den aktuellen Zinsen nicht grundsätzlich abschrecken lassen. Drei Faustregeln:

• Tilgung nicht zu niedrig wählen — bei 4 % Zins und nur 1 % Tilgung dauert die Rückzahlung 40+ Jahre
• Sondertilgungsoptionen mitvereinbaren — wenn Zinsen wieder sinken, können Sie schneller umfinanzieren
• Zinsbindung — bei aktuellen Niveaus eher 10–15 Jahre als 5, Zinssicherheit zahlt sich aus