Grundsteuer 2026: Warum Bayern anders abrechnet

Seit 2025 zahlen Eigentümer die neue Grundsteuer. Bayern geht dabei einen eigenen Weg und verzichtet auf den Immobilienwert als Berechnungsgrundlage. Warum das Bayerische Modell juristisch anders bewertet wird als das Bundesmodell und was 2026 auf Eigentümer im Freistaat zukommt, erklären wir hier.

Während der Bundesfinanzhof im ersten Quartal 2026 über Klagen gegen das Bundesmodell entschieden hat, steht das Bayerische Grundsteuermodell noch auf dem Prüfstand. Entscheidungen zum Bayerischen Grundsteuergesetz werden für Ende 2026 erwartet. Der wesentliche Unterschied: Bayern nutzt ein reines Flächenmodell. Die Steuer bemisst sich nach Grundstücks- und Wohnfläche multipliziert mit festen Äquivalenzzahlen, der Immobilienwert spielt keine Rolle. Für ein gleich großes Grundstück zahlt ein Eigentümer in München also genauso viel Grundsteuer wie in einer Gemeinde im Bayerischen Wald – zumindest vor Anwendung des kommunalen Hebesatzes.

Genau bei diesen Hebesätzen wird es 2026 für viele Eigentümer spannend. Viele bayerische Kommunen passen ihre Hebesätze an, um das reformbedingte Steueraufkommen auszugleichen. Die Entwicklung ist uneinheitlich: Während einzelne Städte ihre Sätze senken, ziehen andere deutlich an. Für Eigentümer bedeutet das: Die konkrete Grundsteuerbelastung kann 2026 spürbar anders ausfallen als 2025, selbst wenn am Grundstück selbst nichts verändert wurde. Ein Blick auf den neuen Bescheid lohnt sich also, auch wenn der Feststellungsbescheid selbst schon 2022 oder 2023 erging.

Wer mit seinem Bescheid nicht einverstanden ist, hat in Bayern ein Wahlrecht: Entweder wird Einspruch beim Finanzamt eingelegt oder direkt Klage erhoben. Weil das Bayerische Modell bewusst nicht auf Marktwerte abstellt, greifen die Argumente gegen das Bundesmodell hier nicht automatisch. Erfolgreich sind in Bayern vor allem Einsprüche, die konkrete Fehler bei Flächenangaben oder der Zuordnung von Nutzungsarten geltend machen.

Für Eigentümer in Passau und Umgebung empfehlen wir: Prüfen Sie Ihren aktuellen Grundsteuerbescheid sorgfältig, gleichen Sie die hinterlegten Flächen mit Ihren Bauunterlagen ab, und behalten Sie die Hebesatzbeschlüsse Ihrer Gemeinde im Blick. Bei Unklarheiten oder einem geplanten Verkauf beraten wir Sie gerne zur steuerlichen Einordnung Ihrer Immobilie.