Was erwartet den deutschen Immobilienmarkt 2026? Nach der Preiskorrektur 2023 und der Erholung 2024/25 stellt sich die Frage, wie es weitergeht. Die wichtigsten Trends.

Bauzinsen: stabil bei 3,0–3,8 %

Die EZB hat den Leitzins seit Mitte 2024 schrittweise gesenkt. Bei den langfristigen Baufinanzierungen ist die Wirkung aber begrenzt — diese orientieren sich an Kapitalmarktzinsen, nicht direkt am Leitzins.

Erwartung 2026: Korridor zwischen 3,0 und 3,8 %. Ein deutlicher Rückgang unter 3 % wird von den meisten Experten nicht erwartet. Die Niedrigzinsphase ist endgültig vorbei.

Kaufpreise: moderate Aufwärtsentwicklung

• Ballungsräume: +3–5 %
• Ländlichere Regionen: +1–3 %
• Energetisch schlechte Objekte (Klasse F/G): Wert sinkt weiter, Schere zu sanierten Häusern wächst

Die fundamentale Unterversorgung mit Wohnraum stützt die Preise nachhaltig — weniger Fertigstellungen als benötigt.

Regulatorisches Umfeld verschärft sich

• Mietpreisbremse bis 2029 verlängert
• Indexmieten-Deckelung in Vorbereitung (max. 3,5 %/Jahr)
• Neuer EU-Energieausweis ab Mai 2026 mit Skala A–G

Für Vermieter: engeres regulatorisches Umfeld. Für Mieter: mehr Schutz. Für Verkäufer: Energieklasse wird Kaufpreis-relevant wie nie zuvor.

Was bedeutet das für Passau?

Empfehlung

Für Verkäufer: 2026 ist ein guter Zeitpunkt, wenn die Energieklasse mittel-bis-gut ist. Bei stark sanierungsbedürftigen Objekten überlegen, ob eine Teil-Sanierung den Verkaufspreis nennenswert hebt.

Für Käufer: Nicht auf weiter sinkende Zinsen warten — die Preise ziehen parallel an. Verhandlungsspielraum nutzen.