Immer mehr Erben sehen sich mit unerwartet hohen Erbschaftsteuerforderungen konfrontiert. Der Grund: Seit 2023 werden Immobilien nach neuen Verfahren bewertet, die in vielen Fällen zu deutlich höheren Wertansätzen führen. Die Freibeträge wurden seit 2009 nicht angepasst.

Die Freibeträge auf einen Blick

Verwandtschaftsgrad	Freibetrag
Ehegatte / eingetragener Lebenspartner	500.000 €
Kinder (auch Stiefkinder, Adoptivkinder)	400.000 €
Enkelkinder	200.000 €
Eltern, Großeltern (nur Erbschaft)	100.000 €
Geschwister, Nichten/Neffen	20.000 €
Sonstige	20.000 €

Grundlage: §§ 15, 16 Erbschaftsteuergesetz.

Was auf den ersten Blick großzügig klingt, reicht bei heutigen Immobilienwerten in vielen Fällen nicht mehr aus. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus in Bayern wird vom Finanzamt schnell mit 400.000 bis 600.000 € bewertet — der Freibetrag ist aufgebraucht.

Strategie 1: Familienheim

Strategie 2: Vorweggenommene Erbfolge (Schenkung zu Lebzeiten)

Durch eine Schenkung zu Lebzeiten lassen sich die Freibeträge alle 10 Jahre erneut nutzen. Wer frühzeitig plant, kann den Immobilienwert über mehrere Schenkungen steuerfrei übertragen.

Beispiel für eine 800.000 € Immobilie an ein Kind:

• Jetzt: 400.000 € Anteil schenken → steuerfrei
• In 10 Jahren: weitere 400.000 € → wieder steuerfrei
• Gesamt: 800.000 € steuerfrei übertragen

Strategie 3: Nießbrauch behalten

Der Nießbrauch — das Recht, die Immobilie weiterhin zu nutzen oder zu vermieten — reduziert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung erheblich (oft um 30–60 %). Praktisch: Eltern schenken Haus, behalten das Wohn- oder Mietrecht. Steuerlich zählt nur der „abgezinste" Restwert.

Strategie 4: Strukturierung der Erbengemeinschaft

Bei mehreren Kindern lassen sich Werte über die Erbengemeinschaft strukturieren — etwa durch:

• Teilungsversteigerung → steuerlich neutral, aber konfliktanfällig
• Auszahlung eines Erben gegen Übernahme der Immobilie durch den anderen
• Schenkungen zu Lebzeiten zwischen Geschwistern

Was Sie konkret tun sollten