Immobilie erben: So vermeiden Sie die Steuerfalle

Immer mehr Erben sehen sich mit unerwartet hohen Erbschaftsteuerforderungen konfrontiert. Der Grund: Seit 2023 werden Immobilien nach neuen Verfahren bewertet, die in vielen Fällen zu deutlich höheren Wertansätzen führen als bisher. Die Freibeträge hingegen wurden seit 2009 nicht angepasst.

Die Erbschaftsteuer-Freibeträge betragen für Ehegatten 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro und für Enkelkinder 200.000 Euro. Was auf den ersten Blick großzügig klingt, reicht bei den heutigen Immobilienwerten in vielen Fällen nicht mehr aus. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus in Bayern wird vom Finanzamt schnell mit 400.000 bis 600.000 Euro bewertet – und der Freibetrag ist aufgebraucht.

Es gibt jedoch Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren. Die wichtigste Ausnahme betrifft das sogenannte Familienheim: Wenn der überlebende Ehepartner oder die Kinder die geerbte Immobilie mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnen, bleibt die Erbschaft komplett steuerfrei. Bei Kindern gilt diese Befreiung allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Wer die Zehn-Jahres-Frist nicht einhält – etwa weil er die Immobilie vorher verkauft oder vermietet – muss die volle Erbschaftsteuer nachzahlen.

Eine weitere Strategie ist die vorweggenommene Erbfolge: Durch eine Schenkung zu Lebzeiten lassen sich die Freibeträge alle zehn Jahre erneut nutzen. Wer frühzeitig plant, kann den Immobilienwert so über mehrere Schenkungen steuerfrei übertragen. Auch der Nießbrauch – also das Recht, die Immobilie weiterhin zu nutzen oder zu vermieten – reduziert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung erheblich.

Angesichts der höheren Bewertungen empfehlen wir, eine Immobilienerbschaft frühzeitig mit einem Steuerberater zu planen. Je eher Sie handeln, desto mehr Gestaltungsspielraum haben Sie.

Bild von bugphai auf Freepik