In deutschen Großstädten lebt jede dritte Familie in zu kleinen Wohnungen — gleichzeitig bleiben ältere Mieter in zu großen Bestandsmiet-Wohnungen. Wie diese Verteilungs-Paradoxie den Markt prägt.

Die Zahlen

• 1 von 3 Familien in Großstädten: zu kleine Wohnung
• ca. 6 % der Mieterhaushalte in Metropolen leben in „beengten Verhältnissen"
• Familien mit Migrationshintergrund überproportional betroffen
• Großzügige Wohnungen: definiert als „Räume - Bewohner ≥ 3"

Quelle: IW-Institut Köln.

Warum bleiben Bestandsmieter in zu großen Wohnungen?

Schwierigkeit, ins Eigentum zu wechseln

Selbst Paare mit höherem Einkommen kämpfen mit der Kombination aus hohen Preisen + Zinsen:

• Anfang 2022: Paare mit Medianeinkommen (~3.730 € netto) konnten sich 40 % der angebotenen EFH leisten
• Ende 2022/2023: nur noch 28 %
• 2026: bei stabilisierten Zinsen wieder etwas Spielraum, aber kein Komfort

Lösungsansätze

Architekt Florian Fischer-Almannai fordert: Mehr Fokus auf effiziente Nutzung statt nur Neubau. Konzepte wie:

• Wohnraumtausch-Plattformen
• Mehrgenerationenhäuser
• Modularisierung großer Wohnungen
• Reduzierte Transaktionskosten bei Umzug

Was bedeutet das für Passau?

Passau hat etwas mildere Verhältnisse als Großstädte:

• Mietmarkt ist enger geworden, aber nicht in Münchner Dimensionen
• Bestandsschutz-Effekt ist auch hier zu beobachten
• Familien finden noch Wohnraum, aber zunehmend selten unter 11 €/m²

Wohnflächen-Verteilung in Passau im Vergleich

Die Asymmetrie ist auch in Passau messbar — wenn auch milder als in Metropolen:

Haushaltstyp	Wohnfläche/Person (Passau)	Bundesschnitt
Single über 65	60 m²	75 m²
Single 35–65	50 m²	55 m²
Paar ohne Kinder	45 m²	50 m²
Familie 2 Kinder	25 m²	28 m²
Single unter 35	35 m²	38 m²

Senioren mit großen Bestandsmiet-Wohnungen, junge Familien mit zu wenig Platz — die Verteilung ist dieselbe wie bundesweit, in kleinerer Dimension. Auch in Passau hilft hier vor allem ein funktionierender Bestandsmarkt mit ausreichend Neubau — und der wirtschaftliche Anreiz, Wohnungen freizuziehen, ist heute schwach.