In Deutschland fehlen Ende 2024 nach Berechnungen des Pestel-Instituts rund 1,4 Millionen Wohnungen — Rekordstand, ausgehend von ~550.000 Anfang 2024. Die Lücke wächst weiter, weil der Wohnungs- neubau deutlich hinter dem Bedarf zurückbleibt. Was das für den Markt insgesamt und für Eigentümer in Passau bedeutet.

Die Zahlen zur Knappheit

Indikator	Wert
Fehlende Wohnungen (Ende 2024, Pestel-Institut)	ca. 1,4 Mio
Bedarf pro Jahr	320.000–400.000
Tatsächliche Fertigstellungen 2024	252.000
Tatsächliche Fertigstellungen 2025	ca. 235.000
Jährliche Lücke	100.000+

Auch wenn der „Bauturbo" 2025 mehr Genehmigungen brachte (siehe Baugenehmigungen steigen wieder), werden die fertigen Wohnungen erst 2027–2028 spürbar sein.

Warum Neubau so schwer ist

Drei strukturelle Hürden:

1. Finanzierungskosten — Bauzinsen 3,4–3,7 % machen viele Projekte unwirtschaftlich
2. Baukosten — Material, Handwerker, Grundstücke deutlich teurer als noch 2020
3. Bürokratie — von Genehmigung bis Schlüsselübergabe: 26–34 Monate im Schnitt

Folgen für den Mietmarkt

Wo neue Wohnungen fehlen, steigen die Mieten. In Bayern besonders ausgeprägt:

Die Mietpreisbremse wurde bis 2029 verlängert (siehe Mietpreisbremse bis 2029), aber sie greift nur bei Neuvermietungen und in ausgewiesenen Märkten.

Bayern als besonderer Fall

Bayern weist ein doppeltes Problem auf: hoher Zuzug und unter- durchschnittliche Neubauquote:

Indikator	Bayern	Bundesschnitt
Bevölkerungswachstum 2024	+0,6 %	+0,3 %
Fertigstellungen pro 1.000 Einwohner 2024	2,9	3,0
Mietpreis-Entwicklung Mittelstädte 2024	+6 %	+4 %
Anteil Eigentümer-Haushalte 2022 (Mikrozensus)	46 %	42 %

Die Universitätsstädte (München, Regensburg, Erlangen, Passau) ziehen zusätzlich aus dem Umland und überregional an — die Mietnachfrage übersteigt das Angebot deutlich. In Passau verstärken die Universität und die Pendlerströme aus Österreich diesen Effekt.

Was bedeutet das für Eigentümer in Passau?