Während die Kaufpreise seit 2023 stagnierten oder korrigierten, sind die Mieten dynamisch weiter gestiegen. Diese Spreizung zwischen Kauf- und Mietmarkt prägt 2026 alle deutschen Wohnungsmärkte — auch Passau.

Die Daten 2022/23 (JLL-Analyse)

In den 8 großen Städten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Stuttgart):

Indikator	H2 2022 vs. Vorjahr
Medianmieten	+6,3 %
Kaufpreise (jährlich)	+1,6 %
Kaufpreise (H1 → H2 2022)	−3,1 %

Berlin als Spitzenreiter: Medianmiete im Jahresvergleich +15,5 % auf 16 €/m² (JLL Wohnungsmarktbericht H2 2022). Auch Leipzig und Hamburg mit starken Anstiegen, während Frankfurt, München und Stuttgart vergleichsweise moderat zulegten.

Warum die Spreizung?

Drei Ursachen wirken bis 2026 fort:

1. Wachsende Bevölkerung durch Zuwanderung
2. Mangel an neuen Wohnungen wegen Inflation, Zinsen, Materialknappheit
3. Verschiebung Käufer → Mieter durch hohe Finanzierungskosten — weniger werden Eigentümer, mehr bleiben Mieter

Das Ergebnis: Mietwohnungsmarkt-Knappheit, die die Mieten treibt.

In Passau

Auch in Passau ziehen die Mieten stärker an als die Kaufpreise. Die Universität, der Zuzug aus dem Großraum München und die geringe Neubautätigkeit verstärken die Knappheit.

Beispielrechnung Kauf vs. Miete in Passau

Konkretes Beispiel für eine 75 m² Wohnung in mittlerer Lage in Passau 2026:

	Mieten	Kaufen
Monatliche Kosten	950 € Miete + 200 € NK	1.300 € Rate (3,5 %, 3 % Tilg.) + 200 € NK + 150 € Rücklage
Eigenkapital nötig	3 Monate Kaution (~3.000 €)	~80.000 € (25 % + Nebenkosten)
Nach 10 Jahren bezahlt	138.000 € (Miete sunk)	156.000 € (davon ~62.000 € Tilgung)
Vermögensaufbau	0 €	ca. 90.000 € (Eigenkapital aufgebaut + Wertentwicklung)
Risiko Mieterhöhung	ja, bis +20 % über 10 Jahre möglich	nein (bei Zinsbindung)

Bei stabiler Lebenssituation (Familie, Beruf in der Region) tippt die Rechnung in Passau seit 2024 wieder klar Richtung Kauf — vorausgesetzt, das Eigenkapital ist da.

Was bedeutet das?