Sollte ich 2026 in Passau eine Immobilie kaufen — oder noch warten? Eine ehrliche Pro-und-Contra-Liste, basierend auf der aktuellen Marktlage.

Argumente FÜR den Kauf jetzt

1. Zinsen sind planbar geworden

• Bauzinsen stabil zwischen 3,4 und 3,7 %
• Banken vergeben wieder leichter (mit Bonität)

2. Preise haben den Boden erreicht

• In Passau 5–10 % unter den Höchstständen 2022
• Erste Bewegung wieder nach oben in guten Lagen

3. Verhandlungsspielraum noch da

• Bei sanierungsbedürftigen Objekten oft 5–15 % Abschlag verhandelbar
• Verkäufer sind kompromissbereiter als 2021/22

4. Wohnraum bleibt knapp

• Bundesweit Neubau-Fertigstellungen weit unter Bedarf
• Strukturelle Nachfrage stützt Preise mittelfristig

Argumente FÜRS Warten

1. Zinsen könnten weiter sinken

• Eine EZB-Senkung im Herbst 2026 ist möglich
• Aber: keiner kann den Zeitpunkt genau vorhersagen

2. Energieklasse F/G wird härter abgewertet

• Wer auf sanierungsbedürftige Objekte spekuliert, kann später günstiger kaufen — sofern die Sanierung sich rechnet

3. Persönliche Liquidität noch nicht stabil

• Bonität, Eigenkapital, langfristige berufliche Sicherheit prüfen

Was passt nicht zum Markt 2026?

Was viele übersehen

Während die Preisdynamik beim Kauf sich beruhigt hat, sind die Mieten weiter stark gestiegen — auch in Passau. Wer zwischen Kauf und Vermietung schwankt, sollte die Vergleichsrechnung Kauf vs. Miete ernsthaft durchziehen.

	Mieten (50 m², Stadtteil mittlere Lage)	Kaufen + finanzieren
Monatliche Belastung	ca. 600 € Kaltmiete	ca. 1.100 € (Zins + Tilgung)
Vermögensaufbau	keine	ca. 400 € Tilgung/Monat
Steigt mit Inflation	ja	nein (Tilgung bleibt)

Empfehlung

Für Eigennutzer mit solidem Einkommen und mindestens 20 % Eigenkapital: kaufen, wenn das richtige Objekt da ist. Nicht auf das „perfekte" Zinsniveau warten.

Für Kapitalanleger: kritisch prüfen. Renditen bei 3,5–4,5 % brutto sind im Vergleich zu Anleihen aktuell knapp. Nur sinnvoll, wenn mittelfristige Wertsteigerung erwartet wird.