Wer 2026 in Passau eine Immobilie kauft, kauft anders als 2021. Die Zinsen sind nicht mehr bei 1 %, das Angebot ist knapp, der Energiestand eines Hauses ist plötzlich preisrelevant. Wir beschreiben den Ablauf, wie er sich in unserer Vermittlungspraxis bewährt hat — und zeigen, wo es in Passau besondere Vorsicht braucht.

Die Ausgangslage 2026

Drei Rahmenbedingungen prägen den Kauf in Passau aktuell:

Die EZB-Einlagefazilität liegt seit Juni 2025 stabil bei 2,0 %; die EZB-Sitzung vom 30.04.2026 hat die Leitzinsen unverändert belassen (Bundesbank-Zeitreihe). Die Verbraucherpreis-Inflation im Euroraum lag im April 2026 allerdings bei 3,0 % und damit deutlich über dem 2-%-Ziel — ein Aufwärtsdruck, der die nächste EZB-Sitzung am 11. Juni 2026 in den Fokus rückt. Banken vergeben Finanzierungen wieder leichter als 2023, sofern Eigenkapital und Bonität stimmen. Aber: bei stark sanierungsbedürftigen Häusern werden viele Kreditgeber spürbar zurückhaltender.

Die sieben Schritte im Überblick

Schritt	Was passiert	Zeitfenster (typisch)
1	Such-Profil schärfen + Finanzierungs-Vorabklärung	2–4 Wochen
2	Exposé-Auswertung + Vorauswahl	laufend
3	Erstbesichtigung	30–60 Min vor Ort
4	Zweitbesichtigung + Detail-Prüfung (Energie, Bau, Lage)	1–2 Std
5	Finanzierungs-Zusage einholen	1–3 Wochen
6	Notartermin (Beurkundung)	1 Tag, Vorbereitung 2 Wochen
7	Übergabe + Eintragung Grundbuch	4–12 Wochen nach Notar

In Summe also realistisch 2 bis 6 Monate vom ersten ernsthaften Exposé bis zum Schlüssel. Wer die Vorabschritte ignoriert und sich direkt auf den ersten attraktiven Aushang stürzt, verliert in der Regel beim Zuschlag — gegen besser vorbereitete Mitbewerber.

Schritt 1 — Such-Profil + Finanzierung vorab

Such-Profil: Lage, Größe, Budget, Sanierungs-Bereitschaft. Drei Spalten reichen.

Finanzierung vorab: Vor der ersten Besichtigung. Wer ohne schriftliche Vorab-Einschätzung der Bank zur Besichtigung kommt, hat im Bieterprozess heute kaum noch Chancen. Der Vorab-Check kostet bei den meisten Banken nichts und verschafft einen klaren Rahmen: maximaler Kaufpreis, Höhe der monatlichen Rate, geforderter Eigenkapital-Anteil (meist 20–30 % inkl. Nebenkosten).

Schritt 2 — Exposés richtig lesen

Was auf den ersten Blick zählt:

• Energieausweis: Klasse + Endenergie-Kennwert. Klasse A–C sind in den nächsten Jahren am preisstabilsten, F/G werden zunehmend mit deutlichem Abschlag gehandelt (mehr dazu unten).
• Baujahr und letzte Sanierung: entscheidet über Dach, Heizung, Fenster, Elektrik.
• Hausgeld bzw. Nebenkosten: Aufpassen bei Wohnungen mit ungewöhnlich niedrigem Hausgeld — oft Hinweis auf vernachlässigte Instandhaltungsrücklage.
• Lage: in Passau braucht das einen genaueren Blick — siehe nächster Abschnitt.

Schritt 3 + 4 — Besichtigung in Passau: was lokal zu prüfen ist

Die Stadt hat ein paar Eigenheiten, die ein Käufer aus dem Großraum München oder Linz nicht zwingend auf dem Schirm hat:

Hochwasser-Risiko: Die Altstadt zwischen Donau und Inn und die Innstadt liegen in offiziellen Hochwasser-Gefährdungszonen (siehe Hochwassergefahrenkarten Bayern). Das schließt einen Kauf nicht aus — viele attraktive Objekte liegen dort — aber: Versicherbarkeit (Elementarschaden-Police), Keller- und Lagernutzung und im Extremfall der Wiederverkaufswert sind betroffen.

Hanglagen: Hacklberg, Hals, Haidenhof Süd, Mariahilf — überall gibt es Hanglagen mit teils erheblichen Höhenunterschieden. Konkret prüfen: Stellplatz im Winter erreichbar? Wegerechte? Statik bei nachträglichen Erweiterungen? Hangbefestigung in Ordnung?

Universitäts-Mietmarkt: Wer in Innstadt, Haidenhof Süd oder Heining kauft und vermieten will, sollte den Studierendenmarkt verstehen. Universität Passau hat rund 11.000 Studierende. Kleine Wohnungen (1–2 Zimmer) sind in Campus-Nähe (Haidenhof Süd) verlässlich vermietbar, aber Mietverhältnisse sind oft nur 2–4 Semester lang. Größere Wohnungen sind das stabilere Segment.

Grenzlage zu Österreich: Pendler aus Schärding und dem oberösterreichischen Raum sind ein etablierter Käufer-Teil des Marktes — kein Sondereffekt, sondern Strukturmerkmal Passau.

Schritt 5 — Finanzierungs-Zusage

Vorab-Check (Schritt 1) ist nicht dasselbe wie eine verbindliche Finanzierungszusage. Die brauchen Sie nach der Besichtigung und vor dem Notartermin:

• Konkretes Objekt, konkreter Kaufpreis
• Nachweis Eigenkapital (Kontoauszüge, Wertpapierdepot)
• Gehaltsnachweise / Steuerbescheide (3 Jahre bei Selbständigen)
• Energieausweis des Objekts
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Hausgeldabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen

Das alles braucht die Bank, um die endgültige Zusage zu geben. Realistisch sind 1–3 Wochen ab vollständigen Unterlagen.

Schritt 6 — Notartermin

In Bayern wird der Notar in der Regel vom Käufer benannt. Es lohnt sich, einen Notar zu wählen, der mit dem Standort vertraut ist (Grundbuchamt Passau, lokale Bauträger).

Was der Notar prüft / vorbereitet:

• Vollständiger Kaufvertragsentwurf — bei Verbraucher-Verträgen (Verbraucher kauft von Unternehmer oder umgekehrt) mindestens 14 Tage vor Beurkundung vorzulegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Bei reinem Privat-zu-Privat-Kauf greift diese Frist nicht zwingend — der unabhängige Vorab-Check empfiehlt sich trotzdem.
• Grundbuchauszug — Belastungen?
• Auflassungsvormerkung (sichert den Käufer)
• Treuhandabwicklung (Notaranderkonto oder Direktzahlung)

Käufer sollten den Entwurf vor dem Termin sorgfältig durchgehen, idealerweise mit einem unabhängigen Berater (Rechtsanwalt mit Immobilienschwerpunkt oder die eigene Bank). 14 Tage sind keine Höflichkeit, sondern die gesetzliche Frist.

Schritt 7 — Übergabe + Grundbuch

Nach der Beurkundung:

1. Notar holt Vorkaufsrechts-Verzicht von Gemeinde Passau ein (1–4 Wochen)
2. Käufer überweist Kaufpreis (entweder direkt an Verkäufer nach Bedingungen des Vertrags, oder auf Notaranderkonto)
3. Schlüsselübergabe gemäß Vertrag (oft an die Zahlung gekoppelt)
4. Umschreibung im Grundbuch durch das Amtsgericht Passau (kann 2–3 Monate dauern, ist für die Nutzung nicht hinderlich)

Realistisch: 4–12 Wochen zwischen Beurkundung und tatsächlicher Übergabe.

Häufige Fehler von Käufern

Zu früh emotional festlegen. Das erste Objekt im Such-Profil ist selten das beste. Mindestens drei Vergleichs-Besichtigungen einplanen.

Finanzierung als Nachgedanken. Wer ohne vorab-Check zur Besichtigung geht, wird im Bieterprozess von vorbereiteten Mitbewerbern überrundet.

Energieausweis ignorieren. Was 2021 ein Detail war, ist 2026 preisrelevant. Klasse F/G heißt: realer Sanierungsaufwand mitkalkulieren. Hintergrund zur 2026er EU-Skala in unserem Beitrag Energieausweis neu ab 2026 — einheitliche EU-Skala.

Nebenkosten unterschätzen. 8,5–9 % auf den Kaufpreis sind keine Schätzung, sondern realer Brutto-Aufwand. Wer das nicht im Eigenkapital hat, scheitert spätestens am Finanzierungs-Termin.

Notartermin überstürzen. Bei Verbraucher-Verträgen ist die 14-Tage-Frist gesetzlicher Verbraucherschutz. Bei Privat-zu-Privat- Käufen ist sie nicht zwingend — auch dann lohnt sich aber eine ruhige Vorab-Prüfung. Nutzen Sie sie.