Der Deutsche Wetterdienst rechnet am Wochenende mit bis zu 42 Grad in Teilen Deutschlands. Bayern und der Donau-Raum gehören zu den Regionen, in denen die Spitzentemperaturen am ehesten erreicht werden. Das ist nicht nur ein Wetterthema: laut Robert-Koch-Institut gab es bis Ende August 2025 etwa 2.600 hitzebedingte Sterbefälle in Deutschland — vor allem Menschen über 75, mit Vorerkrankungen, in unzureichend gekühlten Wohnungen (RKI Wochenbericht Hitzemortalität).

Für Immobilienbesitzer heißt das zweierlei: Verantwortung gegenüber Mietern und Bewohnern — und ein Wert-Faktor, der sich gerade verschiebt. Wer sein Objekt 2026 gegen Hitze ausrüstet, sichert Bewohnbarkeit, Mietattraktivität und langfristige Werthaltigkeit.

Was Hitze in einer Immobilie wirklich macht

Ein typisches Süd- oder West-Fenster mit Wärmeschutzverglasung lässt in heißen Stunden rund 60 % der Sonnen-Strahlungsenergie ins Innere. Bei einem mittelgroßen Wohnraum sind das Größenordnungen, die mit handelsüblichen Klima- oder Ventilator-Lösungen nicht zu kompensieren sind — das Glas heizt sich auf, die Bauteile dahinter nehmen die Wärme auf, und der Raum bleibt auch nachts spürbar warm.

Besonders kritisch sind:

• Dachgeschosswohnungen ohne ausreichende Dämmung — Hitze kommt über das Dach in den Wohnraum und entweicht nachts kaum
• Süd-/Westausgerichtete Wohnräume mit großen Glasflächen ohne außenliegenden Sonnenschutz
• Bestandsbauten der 1960er–1990er mit nicht-sanierter Gebäudehülle (schlechter Wärmedurchgang in beide Richtungen)

Die Hierarchie der wirksamen Maßnahmen

Die Reihenfolge ist eindeutig — und sie ist nicht „Klimaanlage zuerst":

Maßnahme	Reduktion solarer Eintrag	Aufwand
Außenliegender Sonnenschutz (Rollladen, Raffstore, außen geführte Markise)	auf ca. 5 %	mittel
Innenliegender Sonnenschutz (Innenrollo, Plissee)	auf ca. 30 %	gering
Wärmeschutzverglasung allein	ca. 60 % bleibt	passive Wirkung

Außenliegender Sonnenschutz ist also rund zehnmal effektiver als innenliegender — er fängt die Strahlung ab, bevor sie das Glas erreicht. Der innenliegende Schutz lässt die Strahlung erst durchs Fenster, dann staut sich Wärme zwischen Glas und Stoff.

Zur Wirkung an der Gebäudehülle gehört außerdem:

• Dachdämmung — bei Dachgeschoss-Wohnungen die wirksamste Einzelmaßnahme. Eine gut gedämmte oberste Geschossdecke wirkt im Winter und im Sommer
• Fassaden-/Außenwand-Dämmung — verzögert das nächtliche Aufheizen der Wand spürbar
• Lüftungs-Strategie (manuell oder mechanisch) — frische Luft nur in den kühlen Nachtstunden hereinholen, tagsüber konsequent schließen + verschatten
• Begrünung an Fassade oder Dach — wirkt zusätzlich kühlend, ist aber bei Bestandsimmobilien meist mit Statik- und Genehmigungs-Aufwand verbunden

Was als letztes drankommt: aktive Kühlung (Splitgerät, Wärmepumpe im Reverse-Betrieb). Sie ist effektiv, aber sie behandelt Symptome — und treibt Stromkosten + CO2.

Was die Förderung 2026 hergibt

Für die genannten Maßnahmen ist seit der BEG-Reform 2024 die BAFA zuständig. Konditionen 2026 (siehe BAFA Einzelmaßnahmen Gebäudehülle):

• Maximal förderfähige Kosten: 30.000 € pro Wohneinheit und Jahr ohne iSFP, 60.000 € mit iSFP
• Förderfähig sind explizit auch Maßnahmen zum sommerlichen Hitzeschutz — außenliegender Sonnenschutz mit Tageslicht-/ Sonnenstandsregelung zählt mit dazu
• iSFP-Bonus kommt zusätzlich zur Basis-Förderung (15 % + 5 %)

Wichtig: Die KfW-Heizungsförderung (KfW 458, bis 70 %) ist eine separate Schiene und greift bei Hitzeschutz nicht. Wer eine Wärmepumpe einbaut, die im Sommer kühlt, wird über den Heizungstausch-Pfad gefördert — die Klima-Funktion selbst ist nicht Gegenstand der Förderung.

Was das für Passau bedeutet

Passau hat in heißen Phasen mehrere Mikroklimas auf engem Raum:

• Altstadt und Innstadt liegen zwischen Donau und Inn — viel Stein, Asphalt und enge Bebauung. Klassische Hitzeinsel-Charakteristik: tagsüber wärmer als das Umland, nachts kühlt es weniger ab.
• Hanglagen in Hacklberg, Hals, Haidenhof Süd und Mariahilf profitieren typischerweise von besserer Luftbewegung. Wer dort kauft oder vermietet, hat aus Hitze-Perspektive einen Vorteil.
• Heining mit seinen Höhenlagen und Grünanteilen liegt klimatisch zwischen den Innenstadtlagen und den exponierten Bergen.

Aus unserer Vermittlungspraxis 2026 sehen wir folgende Tendenz:

Praktische Schritte für Eigentümer

Wer kühlt, wer schwitzt — und was das für den Marktwert heißt

Die Werthaltigkeits-Frage bei Immobilien wandelt sich gerade leise mit dem Klima. Was vor 2020 ein Detail in der Exposébeschreibung war — „außenliegender Sonnenschutz, Dachdämmung 2018 erneuert" — wird zunehmend ein Verkaufs-Argument. Bei energetisch unsanierten Objekten der Klassen F/G kommt der Sanierungs- Abschlag (in unserer Vermittlungspraxis 2026 typischerweise 80.000–150.000 €) jetzt auch aus dem Sommer-Diskomfort, nicht nur aus Heizkosten.

Wer 2026 in Passau verkauft, sollte das Thema aktiv in der Vermarktung führen statt zu hoffen, dass es niemand prüft. Und wer plant zu kaufen: die Hitze-Frage gehört in den Besichtigungs-Fragebogen, gleichberechtigt neben Energieausweis und Heizungstyp.