Der Passauer Immobilienmarkt hat im ersten Quartal 2026 zwei eindeutige Signale gesendet: Die Talsohle bei den Kaufpreisen ist erreicht, und das Angebot an gepflegten Bestandsobjekten verknappt sich wieder spürbar. Beides war nach den unruhigen Jahren 2022–2024 nicht selbstverständlich. Wer 2026 in Passau kauft oder verkauft, agiert in einem deutlich anderen Markt als noch 18 Monate zuvor.

Dieser Marktbericht fasst zusammen, was wir derzeit konkret an Abschlüssen sehen — nicht, was Bundesstatistiken sechs Monate später ausweisen — und gibt Eigentümern wie Käufern eine Orientierung für die zweite Jahreshälfte.

Die Eckdaten in Zahlen

Diese Zahlen sind Durchschnittswerte über alle Lagen. Wer in der Innstadt oder in einer ruhigen Lage von Heining kauft, liegt deutlich darüber; in Haidenhof oder weiter draußen entsprechend darunter. Die Spreizung zwischen Top-Lage und Randlage beträgt in Passau aktuell rund 35 %.

Lagen im Vergleich: Wo zieht der Markt, wo gibt es Spielraum?

Top-Lagen mit anziehender Nachfrage

Innstadt bleibt der Premium-Bereich. Hier werden für gepflegte Eigentumswohnungen mit Donaublick aktuell bis zu 5.200 €/m² erzielt. Die Verfügbarkeit ist sehr knapp: viele Objekte wechseln den Eigentümer, bevor sie überhaupt online gehen.

Heining, vor allem die ruhigeren Wohnlagen mit guter Bus-Anbindung zur Universität (Linien 8/9 nach Haidenhof Süd, 15–30 Min Fahrzeit), zieht seit Anfang 2026 wieder an. Akademische Käufer und Familien aus dem Großraum München bringen Bewegung in den Bestand. Mittlere Preise hier 3.800–4.400 €/m² für Wohnungen, deutlich höher für freistehende Häuser.

Auerbach und Patriching profitieren von ihrer Verkehrsanbindung und sind für Pendler interessant geworden. Wer hier ein 80er-Jahre-Haus saniert, kommt auf Endpreise zwischen 3.500 und 4.000 €/m².

Lagen mit Spielraum für Käufer

Grubweg, Haidenhof und der nördliche Stadtrand sind aktuell die Lagen mit den klarsten Käuferchancen. Hier finden sich noch Bestandswohnungen zwischen 2.700 und 3.100 €/m², mit Verhandlungsspielraum von 5–10 %. Auch sanierungsbedürftige Objekte kommen meist ohne Bietergefecht zum Aufruf.

Was hat sich gegenüber 2024/2025 verändert?

Drei Bewegungen prägen den Markt im ersten Halbjahr 2026:

1. Die Zinsen haben sich stabilisiert — Bauzinsen mit 10 Jahren Bindung liegen seit Februar 2026 stabil zwischen 3,4 und 3,7 %. Das reicht nicht für die Boomjahre 2020/21 zurück, ist aber für Käufer planbar geworden. Banken vergeben Finanzierungen wieder leichter, wenn Eigenkapital und Bonität stimmen.

2. Sanierungsbedürftige Objekte werden differenzierter bewertet. Wer ein Haus mit alter Ölheizung und Energiestand F oder G verkauft, muss einen klaren Sanierungs-Abschlag akzeptieren — meist 80.000 bis 150.000 € unter dem rechnerischen Sachwert. Käufer kalkulieren inzwischen sehr nüchtern mit den Folgekosten.

3. Vermietete Wohnungen verlieren relativ. Mit der Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 und neuen Diskussionen um Indexmieten-Deckel bewerten Kapitalanleger Bestand kritischer. Wer eine vermietete Wohnung verkauft, sieht 15–25 % Abschlag gegenüber dem leeren Verkauf.

Wer kauft aktuell in Passau?

Aus unserer Verkaufstätigkeit lassen sich drei Käufergruppen klar unterscheiden:

• Eigennutzer aus der Region (rund 55 %): Familien, die innerhalb von Passau umziehen oder aus dem Umland zuziehen. Preisbewusst, kennen den lokalen Markt gut.
• Zuzügler aus dem Großraum München / Linz / Wien (rund 25 %): Home-Office-fähige Berufstätige, die bewusst auf das Stadtleben am Drei-Flüsse-Eck setzen. Zahlen bereit, wenn die Lage stimmt.
• Kapitalanleger (rund 20 %): Suchen primär Bestandswohnungen mit bestehender Vermietung. Renditeerwartung netto 3,5–4,5 %.

Der Anteil der Kapitalanleger ist gegenüber 2022 (damals rund 35 %) deutlich zurückgegangen. Der Verkauf an Eigennutzer dauert tendenziell länger, erzielt aber höhere Preise.

Ausblick zweites Halbjahr 2026

Drei Faktoren bestimmen die Richtung:

• Zinsentwicklung der EZB — eine weitere Senkung würde Nachfrage freisetzen, ein Anstieg würde sie dämpfen.
• Energiepolitik — bei klaren Sanierungsfristen werden Bestand mit Stand F/G weiter abgewertet, modernere Objekte aufgewertet.
• Lokales Neubauangebot — die wenigen Neubauprojekte in Passau (Schwerpunkt Heining, Patriching) bringen 2026/27 begrenzt zusätzliches Angebot, dürften die Bestandspreise aber nicht stark drücken.

Häufige Fragen zum Passauer Markt 2026

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