Seit der Zinswende 2022 haben Banken die Vergabe von Immobilienkrediten deutlich strenger geprüft. Diese verschärften Kriterien sind 2026 weiterhin Realität — wer in Passau eine Finanzierung sucht, sollte wissen, was Banken heute erwarten.

Niedrigere Kreditsummen, höhere Vorsicht

Die durchschnittlichen Kreditsummen sind seit 2021 zurückgegangen:

Zeitpunkt	Durchschnittliche Darlehenshöhe
Dezember 2021	319.000 €
Juli 2022	288.000 €
Stand 2025/2026	ca. 270.000–290.000 € (regional)

Bauherren und Käufer versuchen, die hohen Kosten durch geringere Darlehensvolumen auszugleichen — und Banken stützen diese Vorsicht.

Worauf Banken heute achten

Konkrete Prüfpunkte:

• Haushaltsrechnung mit höheren Lebenshaltungskosten-Puffern
• Kritischere Bewertung der Immobilie (Lage, Sanierungszustand, Energieklasse)
• DTI (Debt-to-Income) — typisch nicht über 40 % des Nettoeinkommens
• Restschuld zum Renteneintritt — zunehmend ein Knock-out-Kriterium

Kürzere Zinsbindungen als Trend

Seit 2022 sinkt die durchschnittliche Zinsbindung wieder unter 13 Jahre — viele Käufer hoffen auf niedrigere Anschlusszinsen und reduzieren mit kürzerer Bindung die monatliche Rate.

Vorsicht bei hohen Darlehen:

• Eine kurze Festschreibung (5 Jahre) ist eine Wette auf fallende Zinsen — wenn die nicht kommen, steht die Anschlussfinanzierung unter Druck
• Langfristige Zinsbindung (10–15 Jahre) bietet planbare Sicherheit
• Alternative bei knapper Rate: Tilgung niedriger ansetzen und Sondertilgungsoptionen vereinbaren

EZB-Politik als Rahmen

Die EZB hat seit Herbst 2024 mehrfach gesenkt. Bauzinsen liegen aktuell stabil zwischen 3,4 und 3,7 % für 10-jährige Bindung. Eine weitere Senkung im Herbst 2026 ist möglich, aber nicht garantiert.

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