Der starke Anstieg der Zinsen 2022 hat viele Käufer verunsichert. Heute, 2026, hat sich das Niveau bei 3,4–3,7 % eingependelt — historisch betrachtet immer noch unter dem langfristigen Durchschnitt. Worauf Sie beim Immobilienkauf in Passau jetzt achten sollten.

Monatliche Raten: gestiegen, aber kalkulierbar

Die rapide Anpassung 2022 ist 2026 zur neuen Normalität geworden: Banken und Käufer kalkulieren mit den höheren Raten, die Eigenkapital- und Bonitätsanforderungen sind klar definiert.

Stellschraube Tilgung

Viele Käufer reduzieren die Tilgung, um die monatliche Rate zu senken. Aber: Das verlängert die Laufzeit erheblich.

Tilgung	Laufzeit bei 3,5 % Zins
1 %	~46 Jahre
2 %	~32 Jahre
3 %	~25 Jahre

Faustregel bei Zinssatz ~3,5 %: mindestens 2 % Tilgung ansetzen, besser 3 %.

Stellschraube Zinsbindung

In der Hochzinsphase wurde aus Spar-Hoffnung die Zinsbindung verkürzt. Das ist riskant:

• Kurz (5 Jahre): Wette auf fallende Zinsen — wenn die nicht kommen, droht die Anschlussfinanzierung
• Mittel (10 Jahre): häufig der beste Kompromiss
• Lang (15+ Jahre): maximale Sicherheit, höhere Zinsen

Langfristige Perspektive

In den 1990er Jahren lagen die Zinssätze über 9 %, um die Jahrtausendwende bei 7 %. Trotzdem wurde erfolgreich Wohneigentum erworben. Die Niedrigzinsphase 2015–2021 war historisch eine Ausnahme, keine Regel.

Gleichzeitig sind die Immobilienpreise von 2010 bis 2020 bundesweit um rund 65 % gestiegen. Auch in Passau und Niederbayern hat sich Wohneigentum als langfristige Anlagestrategie bewährt — und tut es auch 2026.

Empfehlung

Wenn Sie eine Immobilie zur Eigennutzung suchen und solide kalkulieren: Nicht abwarten, sondern kalkuliert kaufen. Wer auf Zinsen unter 2 % hofft, hofft möglicherweise lange.