Eigentümerversammlung 2026: Vorbereitung und Beschlüsse

Die jährliche Eigentümerversammlung ist das wichtigste Organ Ihrer WEG. Hier werden alle Entscheidungen getroffen, die über das Tagesgeschäft des Verwalters hinausgehen — von der Genehmigung der Jahresabrechnung über das Hausgeld für nächstes Jahr bis hin zu Sanierungs-Beschlüssen, die Sie fünfstellig kosten können.

Und trotzdem: Wer das erste Mal hingeht, kennt weder Tagesordnung, Stimmrecht noch Abstimmungsregeln. Dieser Beitrag gibt Ihnen den Grundkurs.

Wann findet die Versammlung statt?

Mindestens einmal jährlich, üblicherweise im ersten Halbjahr des neuen Geschäftsjahres — meist März bis Mai. Der Verwalter muss mindestens drei Wochen vorher schriftlich einladen (§ 24 WEG).

In der Einladung müssen enthalten sein:

Datum, Uhrzeit, Ort (in Präsenz oder hybrid/virtuell, seit WEG-Reform 2020 möglich, aber nur mit Beschluss)
Vollständige Tagesordnung — pro Beschluss-Antrag ein eigener Punkt
Beizulegen: Wirtschaftsplan-Entwurf, Jahresabrechnung, Vermögensbericht (sofern diese auf der Tagesordnung stehen)

Stimmrecht: Wie viele Stimmen habe ich eigentlich?

Die Standardregel laut Gesetz: Kopfprinzip — jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig davon wie viele Wohnungen oder MEA er hat.

Aber: Die Teilungserklärung kann etwas anderes vorsehen. In Passau sehen wir bei größeren WEGs häufig:

Wertprinzip — Stimmen entsprechend der Miteigentumsanteile. Wer 10 % MEA hat, hat 10 % der Stimmen. Bei großen WEGs wesentlich fairer als das Kopfprinzip.
Objektprinzip — eine Stimme pro Wohneinheit (relevant wenn ein Eigentümer mehrere Wohnungen besitzt).

Schauen Sie in Ihre Teilungserklärung, um herauszufinden, welches Prinzip bei Ihnen gilt. Bei Streit ums Ergebnis kommt es genau darauf an.

Vorbereitung: Was tun Sie vor der Versammlung?

Eine Woche vor der Versammlung:

Einladung samt Anlagen durchlesen. Welche Beschlüsse stehen an? Welche Auswirkungen haben sie auf Ihr Hausgeld?
Jahresabrechnung prüfen (siehe unser separater Beitrag dazu).
Wirtschaftsplan-Entwurf checken — steigt das Hausgeld? Warum?
Falls Sanierungs-Beschluss ansteht: Angebote vom Verwalter einfordern, eventuell Vergleichsangebote selbst einholen.
Verhinderung? Vollmacht ausstellen — entweder an einen anderen Eigentümer oder an den Verwalter. Achtung: Vollmacht an den Verwalter ist nur wirksam, wenn die Teilungserklärung das zulässt oder die WEG dies beschlossen hat.

In der Versammlung: Wie laufen Beschlüsse ab?

Die Abstimmung erfolgt pro Tagesordnungspunkt mit drei möglichen Stimmen: Ja / Nein / Enthaltung.

Wichtig: Enthaltungen zählen wie nicht-anwesend und schaden dem Antrag in der Regel nicht — ein Antrag scheitert nur, wenn mehr „Nein" als „Ja" gestimmt wird.

Mehrheitserfordernisse

Drei Stufen:

Einfache Mehrheit — die meisten Standard-Beschlüsse: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, kleine Reparaturen, Verwalter- Bestellung
Qualifizierte Mehrheit (3/4 aller Eigentümer + mehr als 50 % MEA) — Stand vor WEG-Reform 2020: Seit 2020 in vielen Fällen weggefallen, aber für bauliche Änderungen sind weiterhin verschärfte Hürden zu beachten.
Allstimmigkeit — Änderung der Teilungserklärung, Aufhebung der WEG.

Bauliche Veränderungen seit WEG-Reform 2020

Seit der Reform gilt: Einfache Mehrheit reicht. Aber die Kosten trägt nur, wer dem Beschluss zugestimmt hat — es sei denn, mehr als 2/3 der Eigentümer mit mehr als 50 % MEA stimmen zu, dann tragen alle anteilig.

Eigene Anspruchsmaßnahmen (Wallbox, Glasfaser, Barriere-Abbau, Einbruchschutz) kann jeder Eigentümer fordern — die WEG kann nur das „Wie", nicht das „Ob" mitbestimmen. Praktisch relevant für viele Eigentümer in Passau, die auf E-Mobilität umsteigen.

Nach der Versammlung: Beschlussprotokoll

Der Verwalter schickt innerhalb von 2–4 Wochen das Versammlungsprotokoll mit allen gefassten Beschlüssen. Prüfen Sie:

Steht alles drin, was beschlossen wurde?
Stimmen die Abstimmungsergebnisse mit Ihrer Erinnerung überein?
Sind die Beschluss-Formulierungen präzise (insb. bei Sanierungen mit Kostenangabe)?

Anfechtungsfrist: ein Monat ab Beschluss (nicht ab Protokoll- Erhalt). Wer einen Beschluss anfechten will, muss das ans Amtsgericht schicken — ein einfacher Brief an den Verwalter reicht nicht.

2–3 Stunden

Übliche Dauer einer Eigentümerversammlung (10–20 Einheiten)

Quelle: Erfahrungswerte IMAG-Verwaltungspraxis

Häufige Fragen zur Eigentümerversammlung

Häufige Fragen

Was passiert, wenn die Versammlung nicht beschlussfähig ist?

Seit der WEG-Reform 2020 ist das Beschlussfähigkeits-Erfordernis weggefallen — eine Versammlung ist immer beschlussfähig. Auch wenn nur drei Eigentümer kommen, sind die gefassten Beschlüsse wirksam. Daher: hingehen oder eine Vollmacht erteilen.

Darf der Verwalter eine virtuelle Versammlung erzwingen?

Nein. Eine rein virtuelle Versammlung braucht einen Beschluss der WEG. Ohne diesen muss in Präsenz oder hybrid (mit Präsenz-Möglichkeit) eingeladen werden. Auch der Verzicht auf den physischen Ort kann angefochten werden.

Kann ich als Eigentümer einen Tagesordnungspunkt selbst einbringen?

Ja. Mindestens 3 Wochen vor der Versammlung schriftlich beim Verwalter einreichen. Bei rechtzeitiger Einreichung muss er den Punkt in die Tagesordnung aufnehmen. Spätere Anträge sind nur als Diskussionsbeitrag möglich, nicht als beschlussfähig.

Was, wenn ein Beschluss gegen die Teilungserklärung verstößt?

Nichtig oder anfechtbar — je nach Schwere. Bei klarem Widerspruch zur Teilungserklärung ist der Beschluss anfechtbar. Etwa wenn die TE bauliche Maßnahmen nur mit Zustimmung aller erlaubt, die WEG aber nur mit einfacher Mehrheit beschließt.

Wer trägt die Kosten einer rechtswidrigen Beschluss-Anfechtung?

Wenn der Beschluss gerichtlich aufgehoben wird, trägt die WEG (also alle Eigentümer anteilig) die Kosten. Wenn die Anfechtung erfolglos bleibt, trägt der anfechtende Eigentümer die Kosten. Vor jeder Anfechtung sollte man daher unbedingt eine juristische Einschätzung einholen.

Bei Streitigkeiten in der WEG, schwierigen Tagesordnungen oder Verdacht auf rechtswidrige Beschlüsse: wir unterstützen Eigentümer in Passau mit Vorbereitung, Begleitung zur Versammlung und Einschätzung der Beschlüsse — auf Stundenbasis.

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