WEG-Verwaltung: Grundlagen für Wohnungseigentümer

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird mit dem Notartermin automatisch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Was vielen Erstkäufern nicht klar ist: Das ist keine bloße Verwaltungsformalität, sondern eine rechtlich eigenständige Gemeinschaft mit Pflichten, Rechten, einem eigenen Vermögen — und in den meisten Fällen einem bestellten Verwalter, der das Tagesgeschäft regelt.

Dieser Beitrag erklärt, was eine WEG-Verwaltung leistet, wo Ihre eigenen Pflichten als Eigentümer liegen, und was Sie wissen sollten, bevor Sie das nächste Hausgeld überweisen oder zur Eigentümerversammlung gehen.

Was ist eine WEG eigentlich?

Sobald in einem Gebäude mindestens zwei Wohneinheiten verschiedenen Eigentümern gehören, entsteht von Gesetzes wegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Geregelt im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das 2020 umfassend reformiert wurde.

Jeder Eigentümer hat zwei Arten von Eigentum:

Sondereigentum — Ihre eigene Wohnung samt allem, was innerhalb der Wohnungstür liegt: Innenwände, Bodenbeläge, Bad-Armaturen.
Gemeinschaftseigentum — alles andere: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, Wasserleitungen, Aufzug, Garten. Daran sind alle Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile beteiligt.

Was macht der WEG-Verwalter?

Die WEG bestellt typischerweise einen professionellen Verwalter (auch gesetzlich vorgesehen, seit der Reform 2020 mit verschärften Anforderungen). Dessen Hauptaufgaben:

Kaufmännische Verwaltung

Erstellt den Wirtschaftsplan für das kommende Wirtschaftsjahr
Erstellt die Jahresabrechnung mit den tatsächlichen Kosten
Verwaltet das Gemeinschaftskonto und das Rücklagenkonto
Zieht Hausgelder ein, mahnt säumige Eigentümer

Technische Verwaltung

Beauftragt Wartung und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum
Koordiniert Versorger (Heizung, Wasser, Müll)
Organisiert Versicherungen für das Gebäude
Holt Angebote für größere Maßnahmen ein

Rechtliche Verwaltung

Lädt zur jährlichen Eigentümerversammlung ein
Setzt Beschlüsse der Versammlung um
Vertritt die WEG gerichtlich und außergerichtlich

Was Sie als Eigentümer dürfen — und was nicht

Die häufigsten Missverständnisse:

Sie dürfen ohne WEG-Zustimmung:

Innenwände versetzen (sofern nicht tragend)
Böden, Tapeten, Bäder modernisieren
Möbel umstellen
Vermieten (sofern Teilungserklärung das nicht explizit ausschließt)

Sie brauchen einen Beschluss der WEG für:

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum (Fassade, Dach, Fenster nach außen, Wärmedämmung)
Nutzungsänderungen (Wohnung → Praxis)
Anbringen von Klimaanlagen mit Außengerät
Wallbox am Stellplatz (seit WEG-Reform 2020 aber Anspruch des Eigentümers — die WEG kann nur das „Wie" mitbestimmen, nicht das „Ob")

Hausgeld: Worauf Sie achten sollten

Das monatliche Hausgeld setzt sich typischerweise zusammen aus:

Bewirtschaftungskosten (~50–70 %): Heizung, Warmwasser, Müll, Strom Treppenhaus, Hausmeister, Versicherungen
Verwaltungskosten (~10–15 %): Vergütung des Verwalters
Instandhaltungsrücklage (~15–25 %): Sparbetrag für künftige Reparaturen, Sanierungen, Dach-Erneuerung etc.

ca. 280 €/Monat

Durchschnittliches Hausgeld in Passau (Eigentumswohnung mit 70 m²)

Quelle: Erfahrungswerte aus laufender Verwaltungspraxis IMAG-Passau, 2025–2026

Davon sind ca. 70 % umlagefähig auf Mieter (wenn Sie vermieten), der Rest trägt der Eigentümer. Die Instandhaltungsrücklage ist nicht umlagefähig — das ist Ihr Sparbetrag, kein laufender Kostenposten.

Worauf Sie beim Verwalter achten sollten

Nicht jeder Verwalter ist gleich gut. Achten Sie bei der Auswahl auf:

Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG (Pflicht seit 2024 für professionelle WEG-Verwalter ohne IHK-Berufsabschluss)
Berufshaftpflichtversicherung mit angemessener Deckungssumme
Transparente Vergütung — pauschal oder nach Aufwand?
Zeitnahe Abrechnungen — Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung kommen sie pünktlich?
Erreichbarkeit — eine Schadensmeldung am Wochenende, wer reagiert?
Saubere Konten-Trennung — Hausgelder und Rücklage müssen auf getrennten Konten der WEG liegen, nicht auf einem Sammelkonto des Verwalters

Wann sich ein Verwalterwechsel lohnt

Wenn mindestens zwei dieser Punkte auf Sie zutreffen, lohnt ein Gespräch mit Alternativ-Verwaltern:

Jahresabrechnung kommt mehr als 6 Monate nach Geschäftsjahresende
Verwalter ist regelmäßig schlecht erreichbar
Beschlüsse werden nicht oder nur verspätet umgesetzt
Keine transparente Buchhaltung einsehbar
Hausgeld steigt jährlich ohne nachvollziehbare Begründung
Streit zwischen Eigentümern wird nicht moderiert, sondern eskaliert

Wir verwalten WEGs in Passau und Niederbayern — zertifiziert, mit transparenter Buchhaltung. Bei Interesse vereinbaren wir ein unverbindliches Erstgespräch und schauen uns Ihre aktuelle Abrechnung an.

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Häufige Fragen rund um die WEG-Verwaltung

Häufige Fragen

Brauche ich überhaupt einen professionellen Verwalter?

Gesetzlich vorgeschrieben ist seit der WEG-Reform 2020 ein Verwalter — aber das kann auch ein Eigentümer aus der WEG sein. Ab etwa 6–8 Wohneinheiten lohnt sich erfahrungsgemäß ein professioneller externer Verwalter, weil der zeitliche Aufwand und die rechtliche Komplexität sonst kaum nebenher zu bewältigen sind.

Wie viel kostet ein professioneller WEG-Verwalter?

Üblich sind 25–40 € netto pro Wohneinheit und Monat, je nach Größe der WEG und Leistungsumfang. Sondervergütungen für besondere Aufgaben (z.B. Sanierungsprojekte) kommen extra. Wichtig: Die Vergütung wird in der Verwaltervertrag-Regelung festgehalten und kann nicht einfach erhöht werden.

Was passiert, wenn ein Eigentümer das Hausgeld nicht zahlt?

Der Verwalter mahnt zunächst, dann klagt die WEG vor dem zuständigen Amtsgericht. Hausgeldforderungen sind im Insolvenzfall des Eigentümers übrigens privilegiert — die WEG hat ein gesetzliches Vorrecht. Trotzdem: bis Geld da ist, müssen die anderen Eigentümer den Ausfall vorstrecken.

Kann eine WEG beschließen, dass alle Wohnungen energetisch saniert werden müssen?

Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Heizung) ja — mit einfacher Mehrheit, seit 2020. Die Kosten werden dann anteilig nach MEA umgelegt. Maßnahmen im Sondereigentum (Ihre Heizkörper, Ihre Fenster nach innen) kann die WEG nicht erzwingen.

Wer haftet, wenn im Treppenhaus jemand stürzt?

Die WEG als juristische Person, vertreten durch den Verwalter. Daher ist eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung für das Gemeinschaftseigentum unverzichtbar. Innerhalb der Wohnung haftet der jeweilige Eigentümer über seine Privathaftpflicht.

Was tun, wenn Sie unsicher sind?

Wer das erste Mal Eigentümer wird, ist meist mit der Komplexität überfordert. Drei Schritte, die wir empfehlen:

Teilungserklärung lesen — das wichtigste Dokument Ihrer WEG. Hier steht, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, wie die MEA verteilt sind und welche Sondernutzungsrechte existieren.
Letzte Jahresabrechnung anschauen — verstehen Sie, wofür Sie monatlich zahlen, und wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist.
Eigentümerversammlung besuchen — auch wenn Sie keine eigenen Anträge haben. Dort lernen Sie die Dynamik der WEG kennen, bevor es ernst wird.