Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird mit dem Notartermin automatisch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Was vielen Erstkäufern nicht klar ist: Das ist keine bloße Verwaltungsformalität, sondern eine rechtlich eigenständige Gemeinschaft mit Pflichten, Rechten, einem eigenen Vermögen — und in den meisten Fällen einem bestellten Verwalter, der das Tagesgeschäft regelt.

Dieser Beitrag erklärt, was eine WEG-Verwaltung leistet, wo Ihre eigenen Pflichten als Eigentümer liegen, und was Sie wissen sollten, bevor Sie das nächste Hausgeld überweisen oder zur Eigentümerversammlung gehen.

Was ist eine WEG eigentlich?

Sobald in einem Gebäude mindestens zwei Wohneinheiten verschiedenen Eigentümern gehören, entsteht von Gesetzes wegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Geregelt im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das 2020 umfassend reformiert wurde.

Jeder Eigentümer hat zwei Arten von Eigentum:

• Sondereigentum — Ihre eigene Wohnung samt allem, was innerhalb der Wohnungstür liegt: Innenwände, Bodenbeläge, Bad-Armaturen.
• Gemeinschaftseigentum — alles andere: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, Wasserleitungen, Aufzug, Garten. Daran sind alle Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile beteiligt.

Was macht der WEG-Verwalter?

Die WEG bestellt typischerweise einen professionellen Verwalter (auch gesetzlich vorgesehen, seit der Reform 2020 mit verschärften Anforderungen). Dessen Hauptaufgaben:

Kaufmännische Verwaltung

• Erstellt den Wirtschaftsplan für das kommende Wirtschaftsjahr
• Erstellt die Jahresabrechnung mit den tatsächlichen Kosten
• Verwaltet das Gemeinschaftskonto und das Rücklagenkonto
• Zieht Hausgelder ein, mahnt säumige Eigentümer

Technische Verwaltung

• Beauftragt Wartung und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum
• Koordiniert Versorger (Heizung, Wasser, Müll)
• Organisiert Versicherungen für das Gebäude
• Holt Angebote für größere Maßnahmen ein

Rechtliche Verwaltung

• Lädt zur jährlichen Eigentümerversammlung ein
• Setzt Beschlüsse der Versammlung um
• Vertritt die WEG gerichtlich und außergerichtlich

Was Sie als Eigentümer dürfen — und was nicht

Die häufigsten Missverständnisse:

Sie dürfen ohne WEG-Zustimmung:

• Innenwände versetzen (sofern nicht tragend)
• Böden, Tapeten, Bäder modernisieren
• Möbel umstellen
• Vermieten (sofern Teilungserklärung das nicht explizit ausschließt)

Sie brauchen einen Beschluss der WEG für:

• Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum (Fassade, Dach, Fenster nach außen, Wärmedämmung)
• Nutzungsänderungen (Wohnung → Praxis)
• Anbringen von Klimaanlagen mit Außengerät
• Wallbox am Stellplatz (seit WEG-Reform 2020 aber Anspruch des Eigentümers — die WEG kann nur das „Wie" mitbestimmen, nicht das „Ob")

Hausgeld: Worauf Sie achten sollten

Das monatliche Hausgeld setzt sich typischerweise zusammen aus:

1. Bewirtschaftungskosten (~50–70 %): Heizung, Warmwasser, Müll, Strom Treppenhaus, Hausmeister, Versicherungen
2. Verwaltungskosten (~10–15 %): Vergütung des Verwalters
3. Instandhaltungsrücklage (~15–25 %): Sparbetrag für künftige Reparaturen, Sanierungen, Dach-Erneuerung etc.

Davon sind ca. 70 % umlagefähig auf Mieter (wenn Sie vermieten), der Rest trägt der Eigentümer. Die Instandhaltungsrücklage ist nicht umlagefähig — das ist Ihr Sparbetrag, kein laufender Kostenposten.

Worauf Sie beim Verwalter achten sollten

Nicht jeder Verwalter ist gleich gut. Achten Sie bei der Auswahl auf:

• Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG (Pflicht seit 2024 für professionelle WEG-Verwalter ohne IHK-Berufsabschluss)
• Berufshaftpflichtversicherung mit angemessener Deckungssumme
• Transparente Vergütung — pauschal oder nach Aufwand?
• Zeitnahe Abrechnungen — Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung kommen sie pünktlich?
• Erreichbarkeit — eine Schadensmeldung am Wochenende, wer reagiert?
• Saubere Konten-Trennung — Hausgelder und Rücklage müssen auf getrennten Konten der WEG liegen, nicht auf einem Sammelkonto des Verwalters

Wann sich ein Verwalterwechsel lohnt

Wenn mindestens zwei dieser Punkte auf Sie zutreffen, lohnt ein Gespräch mit Alternativ-Verwaltern:

• Jahresabrechnung kommt mehr als 6 Monate nach Geschäftsjahresende
• Verwalter ist regelmäßig schlecht erreichbar
• Beschlüsse werden nicht oder nur verspätet umgesetzt
• Keine transparente Buchhaltung einsehbar
• Hausgeld steigt jährlich ohne nachvollziehbare Begründung
• Streit zwischen Eigentümern wird nicht moderiert, sondern eskaliert

Häufige Fragen rund um die WEG-Verwaltung

Was tun, wenn Sie unsicher sind?

Wer das erste Mal Eigentümer wird, ist meist mit der Komplexität überfordert. Drei Schritte, die wir empfehlen:

1. Teilungserklärung lesen — das wichtigste Dokument Ihrer WEG. Hier steht, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, wie die MEA verteilt sind und welche Sondernutzungsrechte existieren.
2. Letzte Jahresabrechnung anschauen — verstehen Sie, wofür Sie monatlich zahlen, und wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist.
3. Eigentümerversammlung besuchen — auch wenn Sie keine eigenen Anträge haben. Dort lernen Sie die Dynamik der WEG kennen, bevor es ernst wird.