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Aktuelle News und Tipps rund um Immobilien, den Immobilienmarkt, Energieeffizienz und mehr.
Aktuelle News und Tipps rund um Immobilien, den Immobilienmarkt, Energieeffizienz und mehr.
Wenn mehrere Erben gemeinsam eine Immobilie erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Das ist eine Zwangsgemeinschaft — gewollt oder nicht. In der Praxis sehen wir in Passau regelmäßig zwei Konstellationen: Geschwister erben gemeinsam das Elternhaus, oder ein weit verstreuter Erbenkreis wird durch den Tod eines kinderlosen Verwandten zur Eigentümer- gemeinschaft. Beide Konstellationen führen zur gleichen Frage: wie geht es weiter, wenn nicht alle dasselbe wollen?
| Weg | Wie | Voraussetzung | Tempo |
|---|---|---|---|
| Einvernehmlich | Verkauf an Dritte oder Auszahlung eines Erben | Alle Miterben sind sich einig | 3–9 Monate |
| Auseinandersetzungsklage | Klage auf Vollziehung der Erbauseinandersetzung nach § 2042 BGB | Teilungsreife muss bestehen | 12–24 Monate |
| Teilungsversteigerung | Versteigerung über das Amtsgericht nach §§ 180 ff. ZVG | Antrag eines einzelnen Miterben genügt | 12–18 Monate |
Der einvernehmliche Weg ist immer der beste — wenn er funktioniert. Die beiden gerichtlichen Wege sind das Sicherheitsnetz für den Fall, dass mindestens ein Miterbe blockiert.
Der häufigste und wirtschaftlich günstigste Weg.
Ablauf:
Vorteil: Tempo, Kosten, Beweglichkeit. Alle Beteiligten behalten die Kontrolle über den Preis.
Voraussetzung: einstimmige Verfügung über den Nachlass- Gegenstand (§ 2040 BGB). Sobald ein einziger Miterbe nicht zustimmt, ist dieser Weg versperrt.
Wenn eine wirtschaftlich sinnvolle Aufteilung möglich ist, aber ein Miterbe blockiert, kann auf Vollziehung der Auseinandersetzung geklagt werden (§ 2042 BGB).
Praxisrelevanz: bei einer einzelnen Immobilie ist eine „Aufteilung in Natur" meist nicht möglich. Eine Wohnung lässt sich nicht halbieren. Praktisch landet das Verfahren oft in einem Verkaufsverlangen — was sich für Käufer ähnlich darstellt wie eine Teilungsversteigerung.
Tempo: realistisch 12–24 Monate bis zum Urteil, je nach Auslastung des Amts-/Landgerichts und Komplexität der Nachlass-Lage.
Der gesetzliche Notausgang. Jeder einzelne Miterbe kann sie beantragen (§ 180 ZVG) — das ist der Hebel, der Blockaden auflöst.
Ablauf:
Risiko: der Versteigerungserlös liegt häufig unter dem, was bei einem freien Marktverkauf erzielbar wäre. Wer also drohen kann, sich in eine Teilungsversteigerung zu drängen, ohne tatsächlich darauf zu pochen, kann oft den einvernehmlichen Weg doch noch erzwingen.
In unserer Praxis sehen wir vier wiederkehrende Konflikt-Auslöser:
1. Bewertungs-Streit. Einer der Miterben will übernehmen und zahlt die anderen aus. Aber: zu welchem Wert? Lösung ist meist ein unabhängiges Verkehrswert-Gutachten durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen. Kostet 1.500–3.000 € (bei einem Standard-Einfamilienhaus), trägt die Erbengemeinschaft anteilig.
2. Nutzungs-Streit. Ein Miterbe wohnt im Haus, die anderen nicht. Wer zahlt Nebenkosten, Erhaltungs-Investitionen, Hypothek? Wer trägt Mietausfall, wenn statt Selbstnutzung vermietet würde? Hier hilft eine schriftliche Nutzungsvereinbarung — sonst streiten man am Schluss über Jahre.
3. Sanierungs-Streit. Wer trägt welche Kosten? Grundregel: Erhaltungs- und Notreparaturen sind zu tragen, größere Wertverbesserungen nur mit einstimmiger Zustimmung (§ 2038 BGB). In der Praxis: keinen Heizungstausch ohne schriftliche Zustimmung aller Miterben anstoßen, sonst bleibt der einzelne Miterbe ggf. auf den Kosten sitzen.
4. Steuer-Streit. Wer trägt welche Steuerlast? Dazu gleich mehr.
Bei der Erbschaftsteuer gelten persönliche Freibeträge nach § 16 ErbStG:
| Verhältnis zum Erblasser | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder | 400.000 € |
| Enkel (Eltern noch leben) | 200.000 € |
| Eltern (im Erbfall) | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten/Neffen | 20.000 € |
| Sonstige | 20.000 € |
Zusätzlich gibt es das Familienheim-Privileg (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/c ErbStG): selbstgenutzte Wohnimmobilien können unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei auf Ehegatten oder Kinder übergehen — Bedingung u.a. ist die zehnjährige Selbstnutzung durch den Erben.
Für Ehegatten greift zusätzlich der Versorgungsfreibetrag nach § 17 ErbStG in Höhe von 256.000 €, gekürzt um nicht der Erbschaftsteuer unterliegende Versorgungsbezüge (z.B. Witwenrente). Für Kinder gibt es einen altersgestaffelten Versorgungsfreibetrag von 10.300 € bis 52.000 €.
Beachten Sie: die Freibeträge nach § 16 ErbStG sind seit 2009 unverändert. Eine Reform ist politisch in Diskussion, für 2026 gelten die obigen Beträge weiter.
Mehr Hintergrund in unserem Beitrag Immobilie erben — Steuerfalle vermeiden.
Wenn die Erbengemeinschaft die Immobilie verkauft, übernimmt sie die Spekulationsfrist des Erblassers (§ 23 EStG). Konkret:
Für die exakte Beurteilung lohnt sich der Steuerberater. Ein verwandter Sachverhalt aus dem BFH-Bestand: Spekulationssteuer beim Verkauf des Miteigentumsanteils nach Scheidung (BFH IX R 11/21, 14.02.2023) — zeigt, dass die Spekulationsfrist auch in eigentlich familienrechtlich eingerahmten Sachverhalten greifen kann.
Bevor eine Auseinandersetzungsklage oder Teilungsversteigerung gestartet wird, lohnt der Versuch einer strukturierten Mediation. Vorteile:
In Passau gibt es bei der Rechtsanwaltskammer Bayern zertifizierte Mediatoren mit erbrechtlichem Schwerpunkt.
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