Am 11. Juni 2026 hat der EZB-Rat die Leitzinsen erstmals seit September 2023 wieder angehoben — um 25 Basispunkte. Die Einlagefazilität (DFR), der heute maßgebliche Leitzins, steht damit bei 2,25 %. Der Schritt war von den Märkten weitgehend erwartet und entsprechend vorab eingepreist. Trotzdem markiert er geldpolitisch eine Wende: nach gut zweieinhalb Jahren Senkungen + Pause kommt der Zins-Kurs wieder von unten.

Die Zahlen

Zinssatz	bisher	seit 11.06.2026
Einlagefazilität (DFR)	2,00 %	2,25 %
Hauptrefinanzierungsgeschäfte (MRO)	2,15 %	2,40 %
Spitzenrefinanzierungsfazilität (SFR)	2,40 %	2,65 %

Quelle: EZB-Pressekonferenz vom 11.06.2026.

Warum jetzt?

Die EZB nennt zwei Gründe — beide sind miteinander verwoben:

1. Energiepreis-Schock. Der Iran-Konflikt und die damit verbundene Unsicherheit über Energie- und Lieferketten haben die Preise wieder nach oben getrieben. Die EZB hat ihre Inflationsprognose deutlich nach oben revidiert:

Jahr	Inflations-Prognose 11.06.2026	vorher (März 2026)
2026	3,0 %	2,6 %
2027	2,3 %	2,0 %
2028	2,0 %	2,1 %

2. Asymmetrisches Risiko. Lagarde sagte in der Pressekonferenz explizit: „Die Risiken für den Inflationsausblick sind aufwärts gerichtet, die Risiken für die Wachstumsaussichten abwärts." Mit anderen Worten: die EZB rechnet auch nach der angehobenen Prognose damit, dass die Inflation eher zu hoch ausfällt als zu niedrig.

Lagarde nannte den Schritt eine „maßvolle Reaktion" — kein Beginn eines aggressiven Straffungszyklus, sondern eine gezielte Antwort auf den Energiepreis-Schock.

Was machen die Bauzinsen?

Kurzfristig: erstaunlich wenig. 10-jährige Baufinanzierungen liegen weiterhin bei rund 4 %, an einigen Stellen leicht darüber. Der Grund: der Markt hatte die Zinserhöhung bereits eingepreist. Die Renditen deutscher Bundesanleihen — auf denen sich die Konditionen für Hypothekendarlehen letztlich bauen — haben in den Tagen vor dem Beschluss bereits angezogen.

Mittel- bis langfristig ist allerdings spürbarer Druck zu erwarten. Höhere Refinanzierungskosten für Banken landen mit einigen Wochen Verzögerung in den Konditionen. Wer in der zweiten Jahreshälfte 2026 finanziert, sollte mit 3,8–4,3 % kalkulieren — je nach Bonität und Eigenkapital. Top-Konditionen für sehr solide Akten dürften noch unter 3,8 % zu bekommen sein, aber die Spannweite verbreitert sich.

Was bedeutet das für den Immobilienmarkt in Passau?

Die Lage in Passau Mitte 2026 ist von zwei gegenläufigen Kräften geprägt:

Stütze: Die strukturelle Wohnungsknappheit ist nach wie vor da. Das Pestel-Institut beziffert die Lücke Ende 2024 auf 1,4 Mio. Wohnungen bundesweit; die niedrigen Fertigstellungszahlen 2025/26 ändern daran wenig. Wer in Passau ein gut sanierten Bestand verkauft, hat weiterhin Käuferpool.

Dämpfer: Bei jedem 25-Basispunkte-Schritt nach oben fällt eine Käufergruppe aus dem Markt — typischerweise diejenigen, die am Limit kalkuliert haben. Wer 2025 bei 3,4 % gerade noch durchkam, schafft 4,3 % oft nicht mehr ohne Rückzug bei Lage oder Größe.

Konkrete Folgen, die wir in unserer Vermittlungspraxis erwarten:

• Längere Vermarktungszeiten bei rein zinsgetriebenen Käufergruppen (Erstkäufer, Investoren mit Hebel)
• Stabile Preise in gut sanierten Beständen attraktiver Lagen (Innstadt, Hacklberg, Heining)
• Wachsender Abschlag für stark sanierungsbedürftige F/G-Objekte — die Sanierung wird ja nicht billiger, gleichzeitig sinkt die Finanzierungs-Kapazität der Käufer
• Mietmarkt ziehnt weiter an: wer nicht kaufen kann, mietet länger; Bestandsmieten in Passau dürften 2026 zwischen 5–7 % steigen (Beobachtung aus dem IMAG-Mietpreis-Sample Frühjahr 2026)

Was tun?

Ausblick

Die EZB hat sich bewusst nicht festgelegt. Lagarde betonte, dass weitere Schritte „datenabhängig" entschieden werden. Der nächste planmäßige Sitzungstermin ist die Septembersitzung 2026 — bis dahin werden die Sommermonate-Inflationsdaten den Markt prägen.

Konsens-Erwartung der Banken nach dem 11.06.: ein bis maximal zwei weitere 25-BP-Schritte über die nächsten 6–9 Monate sind möglich, aber kein Zurück zum 4-%-Niveau von 2023.

Für Käufer und Verkäufer in Passau heißt das pragmatisch: planen Sie mit Bauzinsen um 4 %, nicht mit Hoffnung auf 3 %. Wer das realistisch tut, kommt in beiden Marktphasen — Käufer wie Verkäufer — weiter als wer auf eine Trendwende wartet.