Anfang 2023 stand die deutsche Immobilienfinanzierung vor der Frage, wie sich die Inflation, die EZB-Politik und die schwache Konjunktur gegenseitig beeinflussen würden. Heute, drei Jahre später, lässt sich die Bilanz ziehen — und Käufer in Passau können daraus konkrete Erkenntnisse ableiten.

Was wurde Anfang 2023 erwartet?

• EZB: Weitere Zinserhöhungen waren angekündigt — Leitzins stieg noch bis Herbst 2023 auf 4 %
• Wirtschaft 2023: Institut der deutschen Wirtschaft (IW) prognostizierte −0,75 %, Ifo-Institut optimistischer mit −0,1 %
• Inflation: Erwartet von 7,8 % (2022) auf 6,4 % (2023)
• Strom- und Gaspreisbremse sollte die Inflation dämpfen

Was ist tatsächlich passiert?

Kennzahl	Prognose 2023	Tatsächlich 2023	2026
Wirtschaftswachstum	−0,1 bis −0,75 %	−0,3 %	+0,9 %
Inflation	6,4 %	5,9 %	2,3 %
EZB-Leitzins	weiter rauf	bis 4 %	2,5 %
Bauzinsen 10 J.	~4 %	3,8–4,2 %	3,4–3,7 %

Lehre: Die Prognosen lagen für 2023 nicht falsch, aber 2024–2026 hat sich der Markt klar normalisiert. Die EZB-Politik hat die Inflation gedämpft, die Konjunktur ist 2026 vorsichtig positiv.

Tilgungstrend: niedriger als noch 2021

Im November 2022 sank die durchschnittliche anfängliche Tilgung auf nur 1,98 % (Dr. Klein Trendindikator). Eigentlich ist 2 % eine Mindestempfehlung — viele Käufer setzten in der Hochzinsphase noch darunter an, um die Rate erträglich zu halten.

Was bedeutet das für 2026 in Passau?

1. Bauzinsen sind planbar — die Phase wilder Schwankungen ist vorerst vorbei
2. Inflation eingefangen — Realzinsen sind wieder positiv, was die langfristige Investitions-Logik wieder klarer macht
3. Tilgung ernst nehmen — die Banken erlauben heute auch wieder weniger als 2 %, aber wirtschaftlich klug ist das selten
4. Anschlussfinanzierungen der 2014–2015er Verträge laufen 2024–2025 aus — viele Eigentümer müssen umfinanzieren, oft zu deutlich höheren Konditionen