Im Herbst 2022 setzte die Trendwende ein: Die ersten Immobilienpreis- Indizes zeigten Rückgänge, aber je nach Region und Objekt sehr unterschiedlich stark. Was wir 2026 aus den damaligen Daten mitnehmen können.

Die wichtigsten Preisindizes

Drei Quellen geben verlässliche Marktdaten:

• Europace-Immobilienpreisindex — monatliche Transaktionsdaten
• Empirica-Institut — wissenschaftliche Marktbeobachtung
• ImmoScout24-Wohnbarometer — Angebotsdaten aus Portalen

Was 2022/23 passierte (regional)

• Großstädte: Eigentumswohnungen leicht rückläufig (−1 %), Häuser deutlich (−6 %)
• Ländliche Regionen: Häuser im Schnitt −5,5 %, Eigentumswohnungen sogar +1 %
• Neubau-Wohnungen: Preise stiegen weiter
• Schlechte Energieklasse: überproportional starke Rückgänge

Was bis 2026 stabilisierte

Die regionalen Unterschiede haben sich nicht völlig verflüchtigt:

• München, Frankfurt: wieder solide Aufwärtsbewegung (+3 bis +5 %)
• Mittelstädte (incl. Passau): moderat aufwärts (+1 bis +3 %)
• Strukturschwächere ländliche Regionen: seitwärts, teils leicht rückläufig

Was das für Passau bedeutet

Bestandsmieten vs. Neuvertragsmieten

Das Empirica-Institut wies bereits 2022 auf eine paradoxe Realität hin: Bestandsmieten liegen weit unter Neuvertragsmieten. Wer in einer großen Wohnung mit alter Miete lebt, hat oft starke wirtschaftliche Anreize, nicht zu wechseln — selbst wenn die Wohnung zu groß geworden ist.

Empirica's Reformvorschläge — Senkung der Transaktionskosten, Deregulierung der Bestandsmieten, Erhöhung der Grundsteuer — sind 2026 politisch nicht umgesetzt, das Phänomen bleibt also.

Preisentwicklung 2022 → 2026 nach Stadttyp

Vier Jahre Abstand erlauben einen nüchternen Vergleich:

Stadttyp	Höchststand 2022 → Boden 2024	Aktuell ggü. 2022
Top-7 Metropolen	−7 bis −10 %	−2 bis +3 %
Universitätsstädte (Mittelstadt)	−5 bis −10 %	−3 bis +1 %
Passau	−5 bis −8 %	−2 bis +1 %
Strukturstarke Landkreise	−8 bis −12 %	−5 bis −2 %
Strukturschwache Regionen	−12 bis −20 %	−10 bis −5 %

Die Differenz zwischen Top-Lagen und schwacher Peripherie hat sich vergrößert — Käufer 2026 sind selektiver geworden, regionale Wirtschaftskraft und Anbindung schlagen sich stärker im Preis nieder als noch 2019.