Mietverwaltung in Passau: Wann lohnt sich ein Verwalter?

Wer in Passau eine Eigentumswohnung vermietet, steht früher oder später vor der Frage: „Mache ich das alles selbst — oder gebe ich die Verwaltung in professionelle Hände?" Die Antwort ist nicht selbstverständlich. Für eine einzelne Wohnung mit stabilem Mietverhältnis kann der Eigenaufwand überschaubar sein. Bei drei Wohnungen, häufigen Mieterwechseln oder einer schwierigen Lage wird's schnell teurer als die Verwaltergebühr.

Dieser Beitrag rechnet konkret durch, was Mietverwaltung leistet, was sie kostet und ab wann sie sich lohnt.

Was macht ein Mietverwalter?

Der Mietverwalter (auch: Sondereigentumsverwalter, SEV) ist nicht zu verwechseln mit dem WEG-Verwalter, der das Gemeinschaftseigentum betreut. Ein Mietverwalter kümmert sich speziell um Ihre vermietete Wohnung gegenüber dem Mieter — Aufgaben:

Mietersuche bei Auszug: Inserate, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Mietvertrag
Mietverwaltung im laufenden Betrieb: Einzug der Miete, Mahnwesen bei säumigen Zahlungen, Anpassung an Mietpreisbremse/Indexmieten
Nebenkostenabrechnung an den Mieter (aus der WEG-Hausgeldabrechnung abgeleitet)
Mängelmanagement: Annahme von Schadensmeldungen, Handwerkerkoordination, Kostenkontrolle
Mieterhöhungen: rechtssicher mit Begründung (Mietspiegel, Vergleichsmieten, Modernisierung) — verfristete oder formfehlerhafte Mieterhöhungen sind unwirksam
Auszugsabwicklung: Wohnungsübergabe, Schäden dokumentieren, Kaution-Abrechnung

Was kostet die Mietverwaltung?

In Passau und Umgebung sind drei Modelle üblich:

Pauschal pro Monat

Ein-Familien-Wohnungen: 25–40 € netto/Monat
Mehrfamilien-Häuser: 18–30 € netto pro Einheit/Monat
Beinhaltet alle laufenden Tätigkeiten, einschließlich Nebenkosten- abrechnung

Prozentual vom Mietertrag

3–5 % der Nettokaltmiete
Üblich bei kleineren Anbietern oder Einzel-Mandaten
Vorteil: bei niedrigeren Mieten zahlen Sie auch weniger

Stundenbasiert

Spezial-Aufgaben extra: 60–120 €/Stunde für Sondersituationen (Räumungsklagen, größere Sanierungs-Koordinationen)

ca. 350–500 €

Durchschnittliche Mietverwaltungskosten pro Einheit/Jahr in Passau

Quelle: Branchenrichtwerte 2025–2026

Wichtig: Die Mietverwaltungskosten sind nicht auf den Mieter umlegbar (anders als die WEG-Verwaltervergütung beim Eigentümer-Hausgeld). Sie zahlen das aus Ihrer Eigentümer-Tasche.

Rechnen wir konkret: Wann lohnt es sich?

Ein typischer Vergleich für eine 70-m²-Wohnung in Heining mit 850 € Kalt- miete:

Posten	Selbstverwaltung	Mit Verwalter
Zeitaufwand pro Jahr	25–40 Std. (eigene Zeit)	0–4 Std.
Kosten Mietverwaltung	0	~420 €/Jahr
Risiko bei Mietausfall	100 % auf Sie	Mahnung übernimmt Verwalter
Mietvertrag-Erstellung	DIY (Vorlagen)	rechtssicher inkl. Klauseln
Nebenkostenabrechnung	DIY oder externes Büro	inklusive
Mieterhöhungs-Kompetenz	Eigeneinarbeitung	Routine

Rechnung: Bei einem persönlichen Stundensatz von 30 € sparen Sie 30 Std. × 30 € = 900 € Eigenzeit — und zahlen 420 € Verwalter. Netto +480 € plus weniger Stress.

Aber: Die 25–40 Stunden sind ein Durchschnitt mit Mieterwechseln und Sondersituationen. In ruhigen Jahren mit gleichem Mieter kommen Sie auf 3–5 Stunden, das rechnet sich anders.

Worauf Sie beim Mietverwalter achten sollten

Genauso kritisch wie beim WEG-Verwalter, aber mit etwas anderem Fokus:

Erreichbarkeit für den Mieter — wenn der Heizungsausfall am Sonntag passiert, wer reagiert?
Bonitätsprüfung des Mieters vor Mietvertragsabschluss
Mahnwesen — wie schnell wird bei säumigen Zahlungen reagiert (idealerweise nach 14 Tagen erste Mahnung)
Eigenes Trustkonto — Mieteinnahmen und Kaution gehören NICHT auf das Konto des Verwalters
Nebenkostenabrechnung pünktlich — Mieter kann Abrechnung 12 Monate nach Zugang anfechten, Vermieter haftet
Klare Kommunikation an Sie — monatliche Übersicht oder digitales Eigentümerportal

Häufige Fragen zur Mietverwaltung

Häufige Fragen

Kann ein WEG-Verwalter gleichzeitig mein Mietverwalter sein?

Ja, das ist sehr üblich und meist effizient. Der WEG-Verwalter kennt das Haus, hat die Hausgeldabrechnung griffbereit (= Grundlage für Nebenkosten an Mieter) und ist bei Reparaturen ohnehin involviert. Achten Sie aber auf separate Verträge und transparente Trennung der Vergütung.

Was passiert mit der Kaution bei Verwalterwechsel?

Die Kaution muss auf einem separaten, insolvenzfesten Konto auf den Namen des Mieters mit Verzichts-Vermerk geführt werden. Bei Verwalterwechsel wird das Konto an den neuen Verwalter übertragen — Mieter müssen formal zustimmen, die Verzinsung wandert mit. Kein Kassenwechsel mitten im Jahr.

Bin ich gezwungen, alles über den Verwalter abzuwickeln?

Nein. Sie können einzelne Aufgaben (z.B. nur Nebenkostenabrechnung, nur Mietersuche) separat beauftragen. Das ist oft günstiger als das Vollpaket, wenn Sie nur einen Pain Point lösen möchten.

Wie schnell kommt man aus einem Mietverwaltervertrag wieder raus?

Üblich sind Verträge mit 3–6 Monaten Kündigungsfrist zum Jahresende. Vorsicht bei Verträgen mit längeren Laufzeiten oder automatischer Verlängerung — die fixen Sie auf 2+ Jahre. Vor Vertragsschluss explizit nach den Kündigungsmodalitäten fragen.

Was muss ich tun, wenn der Mieter direkt mich anruft, obwohl ich einen Verwalter habe?

Höflich auf den Verwalter verweisen — sonst entstehen zwei parallele Kommunikationskanäle, die zu Missverständnissen führen. Bei akuten Schäden (Wasserrohrbruch) natürlich sofort an den Verwalter weiterleiten oder selbst Notdienst beauftragen und gegenüber Verwalter abrechnen.

Wir verwalten Mietwohnungen in Passau und Niederbayern. Unverbindliches Erstgespräch zur Klärung, ob Mietverwaltung für Ihre Wohnung Sinn macht — wir sagen Ihnen auch transparent, wenn Selbstverwaltung in Ihrem Fall günstiger ist.

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