Im Sommer 2022 zeichnete sich der Wendepunkt ab: Die ersten Indikatoren zeigten, dass der jahrelange Immobilienboom sich dem Ende neigte. Was seitdem geschehen ist und welche Lehren für Käufer und Verkäufer in Passau bleiben.

Was 2022 begann

• Sinkende Kontaktanfragen auf Portalen — bis zu −73 % im Vergleich zu Vorjahren
• Immobilienkäufe im Q1 2022 um 17 % zurückgegangen
• Luxus-Neubauten (ab 10.000 €/m²) in 5 von 7 Top-Metropolen mit sinkender Nachfrage
• Sanierungsbedürftige Objekte als erste mit Preisrückgängen

Wie der Zyklus ausging

Zwischen 2017 und 2022 waren die Preise für Neubauwohnungen um 25–70 % gestiegen. Diese Phase ist klar vorbei. Was dann kam:

• 2023: Preisrückgänge regional bis 15 %
• 2024: Bodenbildung, Bauzinsen-Stabilisierung
• 2025/26: Erholung in guten Lagen, weiter Druck auf energetisch schwache Objekte

Die zwei Faktoren, die Käufer beachten sollten

Das HWWI wies schon 2022 auf zwei Kriterien hin, die heute mehr denn je gelten:

Was bleibt heute relevant?

Die strukturellen Veränderungen seit 2022 sind nicht zurückgekehrt:

• Die Bauzinsen liegen dauerhaft über dem Vor-Boom-Niveau
• Energetische Anforderungen sind klarer und stärker preisrelevant
• Käufer kalkulieren konservativer als 2018–2021
• Sanierungsbedarf wird nüchtern eingepreist

Wer 2026 in Passau kauft oder verkauft, agiert in einem anderen Markt als noch 2020 — das ist kein vorübergehender Effekt, sondern die neue Realität.

Die drei Käufer-Profile 2026

Nach unserer Beobachtung in Passau zerfallen die aktiven Käufer 2026 in drei klar abgrenzbare Gruppen:

1. Eigennutzer mit gutem Eigenkapital (40–50 % der Käufer) — Familien und Paare 30–50, oft mit Verkauf vorheriger Immobilie als Eigenkapital-Quelle. Kalkulieren konservativ, suchen energetisch solide Objekte, akzeptieren keine knappen Raten.
2. Sanierungs-Käufer (20–30 %) — handwerklich versierte Käufer oder Investoren mit Eigenleistungs-Potenzial. Suchen gezielt Objekte mit schlechter Energieklasse zum Abschlag.
3. Kapitalanleger (10–20 %) — kaufen mit Renditefokus, achten auf Mietrendite (Faktor 18–25 in Passau), bevorzugen kleine bis mittlere Wohnungen in Uni-Nähe oder Innstadt.

Spekulative Käufer mit dünnem Eigenkapital, die 2019–2021 noch häufig waren, sind 2026 praktisch vom Markt verschwunden.