Seit 2022 sind die Wohnungsbau-Zahlen rückläufig, gleichzeitig bleibt die Nachfrage hoch. Diese strukturelle Schere wirkt 2026 weiter — und ist einer der Hauptgründe, warum die Preise nach der Korrektur 2023 nicht in den Keller gefallen sind.

Die Lücke zwischen Bedarf und Bau

Größe	Wert
Politisches Ziel	400.000 Wohnungen/Jahr
Realisierte Fertigstellungen 2024	ca. 252.000
Prognose 2025	ca. 235.000
Lücke	über 100.000 Wohnungen/Jahr

Diese Unterversorgung stützt die Bestandspreise strukturell — und zwar dauerhaft, bis die Bautätigkeit wieder das Niveau erreicht.

Wo der Stau entsteht

• Baugenehmigungen zurückgegangen (gestiegene Bauzinsen, hohe Baukosten)
• Bauüberhänge (genehmigte, aber noch nicht fertige Projekte) bauen sich auf
• Stornierungen in der Bauindustrie auf hohem Niveau seit 2022

Was das für die Preise heißt

Die Knappheit hat 2023 die scharfe Korrektur abgefedert und 2024–2026 die Erholung begünstigt. Für Käufer heißt das:

Wo steht Passau?

Passau und Niederbayern profitieren vom Zuzug aus dem Großraum München und vom Universitätsstandort am Spitzberg (Haidenhof Süd). Neubauten konzentrieren sich auf wenige Gebiete (insb. Heining und Patriching), das Bestandsangebot bleibt strukturell knapp.

Empfehlung

Für Verkäufer: Die Knappheit ist ein langfristiger Verbündeter — gepflegte Bestandsobjekte finden auch in der aktuellen Marktphase zügig Käufer.

Für Käufer: Realistische Erwartungen ans Preisniveau, dafür gute Verhandlungspositionen bei energetisch schwachen Objekten und in mittleren Lagen.