„Lage, Lage, Lage" — die alte Faustregel galt jahrzehntelang. Seit 2022/23 hat sich aber etwas verschoben: Der Preis und vor allem die Energieklasse sind für viele Käufer wichtiger geworden als die Top-Adresse.

Die alte Regel und warum sie nicht mehr alles erklärt

In der Niedrigzinsphase war die Lage der dominante Preisfaktor:

• Top-Lage → höchste Wertstabilität
• Schlechte Lage → langfristiges Risiko

Mit den gestiegenen Zinsen kalkulieren Käufer aber heute schärfer:

• Monatliche Belastung ist enger geknüpft an Kaufpreis und Zinssatz
• Sanierungskosten werden konkret eingepreist
• Energieklasse F/G = 80.000–150.000 € Abschlag (egal in welcher Lage)

Warum der Preis heute oft wichtiger ist

Drei Hebel haben sich verstärkt:

1. Höhere Zinsen → Kaufpreis disziplinierter

Bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung kostet jeder zusätzliche 50.000 € Kaufpreis rund 230 € Monatsrate (Annuität). Im Vergleich zum früheren 1 %-Zinsumfeld sind das gut 100 € mehr pro 50k — Käufer kalkulieren daher millimetergenau.

2. Energetische Anforderungen

Sanierungs-Kosten sind heute klar bezifferbar und werden vom Kaufpreis abgezogen. Das Haus in Top-Lage mit Energieklasse G kann ein schlechteres Investment sein als die mittlere Lage mit Klasse C.

3. Sondersituationen verlieren Wert

Ein Top-Lage-Objekt mit hohem Hausgeld, mit Reparaturstau im Gemeinschaftseigentum oder mit Hochwasserlage in Passau ist heute kein Selbstläufer mehr.

Was bleibt aber wichtig an der Lage?

• Infrastruktur (Schulen, Einkauf, ÖPNV)
• Wertbeständigkeit bei späterem Wiederverkauf
• Vermietbarkeit bei Kapitalanlage
• Hochwasser-Risiko in Passau

Empfehlung

Wer 2026 in Passau kauft, sollte die alte „Lage, Lage, Lage"-Regel erweitern zu „Lage, Substanz, Preis" — alle drei Faktoren gleich gewichtet. Eine Top-Lage rechtfertigt keine schlechte Substanz mehr, und ein sehr guter Preis kann eine durchschnittliche Lage auf attraktive Renditen heben.