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Aktuelle News und Tipps rund um Immobilien, den Immobilienmarkt, Energieeffizienz und mehr.
Aktuelle News und Tipps rund um Immobilien, den Immobilienmarkt, Energieeffizienz und mehr.
"Was ist meine Immobilie eigentlich wert?" — die Frage, mit der jeder Verkauf beginnt. Und die Frage, auf die es keine einzelne richtige Antwort gibt, sondern drei methodisch unterschiedliche. Welche die passende ist, hängt vom Objekttyp ab, vom Zweck der Bewertung und davon, wie genau es sein muss.
Dieser Beitrag erklärt die drei in Deutschland anerkannten Wertermittlungsverfahren so, dass Sie für Ihre Immobilie selbst einschätzen können, welche Bewertung sinnvoll ist — und wann ein Vollgutachten (700–2.500 €) sich lohnt und wann eine Maklerwerteinschätzung (kostenlos) reicht.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei Verfahren:
| Verfahren | Geeignet für | Datenbasis |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen, typische Einfamilienhäuser | Tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte |
| Sachwertverfahren | Individuelle selbstgenutzte Häuser, ländliche Lagen ohne Vergleichsdaten | Bodenwert + Bauwert abzüglich Abnutzung |
| Ertragswertverfahren | Vermietete Wohn- und Geschäftsimmobilien | Erzielbare Miete kapitalisiert |
In der Praxis nutzen Gutachter und erfahrene Makler oft zwei Verfahren parallel und vergleichen die Ergebnisse. Wenn beide weit auseinander liegen, ist eines davon mit zu wenig Daten gefüttert — ein Warnsignal, dass die Bewertung noch nicht stabil ist.
Das Vergleichswertverfahren funktioniert so, wie Sie es intuitiv erwarten würden: Sie schauen, was vergleichbare Wohnungen in derselben Lage in den letzten Monaten verkauft wurden, und übertragen den Preis pro Quadratmeter auf Ihr Objekt — mit Zu- und Abschlägen für Besonderheiten (Balkon, Stellplatz, Etage, Modernisierungsstand).
Vorteile:
Voraussetzung:
Beim Sachwertverfahren wird der Wert aus drei Komponenten zusammengesetzt:
Das Ergebnis ist ein rechnerischer Wert, der noch mit einem Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor) an die regionale Marktlage angepasst werden muss. Dieser Faktor liegt für Passau aktuell zwischen 0,8 und 1,1 — also kann ein rechnerisch 500.000 € teures Haus am Markt zwischen 400.000 und 550.000 € erzielen.
Geeignet für:
Schwäche: Das Verfahren rechnet von der Substanz her, nicht vom Markt. In Lagen mit hoher Nachfrage (Passau Innstadt) unterschätzt es regelmäßig, in Lagen mit Angebotsüberhang überschätzt es.
Bei vermieteten Objekten zählt für den Käufer vor allem eines: Welche Rendite werfe ich ab? Das Ertragswertverfahren übersetzt die jährliche Nettomiete in einen Kaufpreis, indem es einen Liegenschaftszins (aktuell für Passau Wohnimmobilien typisch 3,5–4,5 %) ansetzt und davon ableitet:
Ertragswert ≈ Jahresnettomiete ÷ Liegenschaftszins
Ertragswert bei 4 % LZ ca. 270.000 €
Beispiel: 3-Zimmer-Wohnung Heining, Kaltmiete 12 €/m² × 75 m² × 12 Monate
Quelle: Beispielrechnung — gilt für die reine Ertragsperspektive, ohne Berücksichtigung möglicher Marktwertabschläge
Vorteile:
Schwäche: Nicht geeignet für selbstgenutzte Objekte — Eigennutzer kalkulieren nicht primär nach Rendite. Daher ergeben Ertragswert und Marktwert bei begehrten Eigennutzer-Wohnungen oft sehr unterschiedliche Zahlen (Ertragswert tendenziell niedriger).
Drei Optionen, jeweils mit klaren Stärken und Schwächen:
Wie es funktioniert: Sie geben Lage, Wohnfläche, Baujahr und ein paar Eckdaten ein, ein Algorithmus liefert eine Preisspanne. Die guten Tools (z.B. PriceHubble, Sprengnetter, IMAG-Online-Bewertung) nutzen aktuelle Marktdaten und sind statistisch valide.
Genauigkeit: ± 10–15 % für typische Objekte in datenreichen Lagen. Bei Sonderfällen (Eckhaus, Hochwasserlage, Denkmalschutz, individuelle Sanierung) deutlich ungenauer.
Wofür gut: Erste Orientierung, Plausibilitätscheck, interne Diskussion bei Erbteilung.
Wie es funktioniert: Der Makler besichtigt die Immobilie persönlich, ergänzt Online-Daten um lokale Marktkenntnis und Verhandlungserfahrung. Sie bekommen eine schriftliche Einschätzung mit Begründung.
Genauigkeit: ± 5–10 % bei normalen Objekten, je nach Erfahrung des Maklers im jeweiligen Marktsegment.
Wofür gut: Wenn Sie konkret verkaufen möchten und auf Maklerprovision verzichten (weil der Makler den Auftrag bekommt) — kostenfrei. Die meisten regionalen Makler in Passau bieten das an.
Wie es funktioniert: Ein Sachverständiger (idealerweise öffentlich bestellt und vereidigt, ö.b.u.v.) erstellt nach ImmoWertV ein gerichtsfestes Gutachten von 30–60 Seiten mit allen relevanten Berechnungen, Vergleichsdaten und Faktoren.
Genauigkeit: ± 5 % bei sorgfältiger Erstellung.
Wofür gut:
Kosten: 700–2.500 € je nach Komplexität.
Aus unserer Bewertungspraxis in Passau die häufigsten preistreibenden und preisdrückenden Faktoren:
Preistreiber (Aufschläge gegenüber dem Durchschnitt):
Preisdrücker (Abschläge gegenüber dem Durchschnitt):
Wenn Sie konkret darüber nachdenken, Ihre Immobilie in Passau zu verkaufen, ist die richtige Reihenfolge:
Wir bieten beide Schritte an — die Online-Bewertung über unser Web-Tool, die persönliche Einschätzung in einem unverbindlichen Termin bei Ihnen oder in unserem Büro.
Erste Hausnummer in unter 3 Minuten — danach gerne ein persönliches Gespräch.
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