Wer in Passau ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, steht vor zwei großen Fragen: Was ist meine Immobilie wert — und wie laufe ich den Verkauf so, dass am Ende der bestmögliche Preis steht und nicht sechs Monate Nerven verloren gehen? Beide Antworten hängen stark vom lokalen Markt ab. Passau ist kein München, kein Regensburg und auch kein ländliches Niederbayern. Die Stadt hat ihren eigenen Käuferkreis, ihre eigenen Preisspannen und ihre eigenen rechtlichen Eigenheiten, auf die Eigentümer beim Verkauf achten müssen.

Dieser Leitfaden führt Sie durch alle Schritte — von der ersten Bewertung über die Vermarktung bis zur notariellen Beurkundung. Am Ende wissen Sie, welche Unterlagen Sie brauchen, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und woran Sie einen seriösen Verkaufsprozess erkennen.

So läuft der Verkauf in Passau ab — der Überblick

Ein Immobilienverkauf in Niederbayern dauert vom Erstkontakt bis zum Notartermin in der Regel drei bis sechs Monate. Schneller geht es bei gut gepflegten Objekten in zentraler Lage; länger dauert es bei sanierungsbedürftigen Häusern oder Spezialimmobilien (z.B. denkmalgeschützt). Die wichtigsten Phasen:

1. Bewertung (1–2 Wochen): Marktwert ermitteln, Unterlagen sichten.
2. Vorbereitung (2–4 Wochen): Exposé erstellen, Energieausweis besorgen, Fotos, Grundriss, Vermarktungsstrategie festlegen.
3. Vermarktung (4–12 Wochen): Veröffentlichung auf den großen Portalen (ImmoScout24, Immowelt) plus lokale Kanäle, Besichtigungen, Kaufinteressenten qualifizieren.
4. Verhandlung & Bonitätsprüfung (2–4 Wochen): Preisverhandlung, Finanzierungsbestätigung des Käufers einholen.
5. Notar & Übergabe (4–8 Wochen): Vertragsentwurf, Beurkundung, Eintragung im Grundbuch, Schlüsselübergabe.

1. Bewertung: Was ist meine Immobilie wirklich wert?

Der wichtigste — und am häufigsten unterschätzte — Schritt. Eine zu hoch angesetzte Immobilie wird zum Ladenhüter, weil sie nach drei Monaten ohne Verkauf bereits als "schwer verkäuflich" wahrgenommen wird. Wer dann nachträglich den Preis senkt, verliert oft mehr als wenn der Preis von Anfang an realistisch gewesen wäre. Zu niedrig angesetzt lässt schlicht Geld auf dem Tisch liegen.

Drei Bewertungsmethoden sind in Deutschland üblich:

• Vergleichswertverfahren — geeignet für Eigentumswohnungen und typische Einfamilienhäuser. Vergleichbare Verkäufe in der Region werden ausgewertet.
• Sachwertverfahren — für selbstgenutzte Häuser, bei denen der Substanzwert (Grundstück + Bauwert) im Vordergrund steht.
• Ertragswertverfahren — bei vermieteten Objekten (Anlageimmobilien), wo die Miete den Wert bestimmt.

Für Passau gilt: Lage innerhalb der Stadt ist nahezu das wichtigste Kriterium. Innstadt, Auerbach und Heining liegen deutlich über dem Stadtdurchschnitt, während Haidenhof und einige Stadtteile außerhalb der Donau spürbar darunter liegen. Auch die Hochwasserkarte zählt — Lagen unterhalb des Hochwasserschutzes lassen sich nur mit höheren Abschlägen verkaufen.

2. Die Unterlagen: Was Sie zusammensuchen müssen

Egal ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen — diese Unterlagen brauchen Sie spätestens für den Notartermin, viele schon für ein seriöses Exposé:

• Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate) — aus dem Grundbuchamt Passau
• Flurkarte / Liegenschaftskarte — vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
• Energieausweis (gesetzlich Pflicht beim Verkauf, § 80 GEG)
• Wohnflächenberechnung — idealerweise nach Wohnflächenverordnung, nicht nach DIN 277
• Baupläne und Baugenehmigung — gerade bei Häusern oft entscheidend für den Käufer
• Teilungserklärung + Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre — bei Wohnungseigentum
• Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen — bei Wohnungseigentum
• Mietverträge — bei vermieteten Objekten
• Nachweis über durchgeführte Modernisierungen — Rechnungen, vorher/nachher-Fotos

3. Vermarktung: Wo Käufer in Passau wirklich suchen

ImmoScout24 und Immowelt sind Pflicht — dort suchen 80 % aller Kaufinteressenten. Aber wer nur dort inseriert, lässt regional viel liegen. In Passau zahlt es sich aus, ergänzend zu nutzen:

• Passauer Neue Presse (Online + Print) — erreicht Käufer, die nicht täglich auf Portalen suchen, aber gezielt regional kaufen wollen
• Lokale Maklernetzwerke — gute regionale Makler tauschen ihre Suchaufträge informell aus, bevor Objekte überhaupt online gehen
• Direktansprache von Suchaufträgen im eigenen Maklerstamm — wir bei IMAG-Passau bringen viele Objekte gar nicht erst öffentlich auf den Markt, weil der passende Käufer aus der Kartei kommt

Ein gutes Exposé enthält: professionelle Fotos (hell, weitwinklig, aufgeräumt — nicht das Handy-Bild bei Gegenlicht), vollständigen Grundriss, transparente Energiedaten, klare Lagebeschreibung und realistische Preisangabe. Bei mehrgeschossigen Objekten lohnt sich oft ein Drohnenfoto.

4. Mit oder ohne Makler verkaufen?

Die ehrliche Antwort: kommt drauf an. Pauschale Aussagen wie "Makler sind immer ihr Geld wert" oder "kann ich auch selber" sind beide falsch. Eine Faustregel:

• Eher selbst verkaufen, wenn Sie ein gefragtes Objekt in guter Lage haben, juristisch versiert sind, die nötige Zeit für Besichtigungen aufbringen und mit Käufer-Verhandlungen umgehen können.
• Eher mit Makler verkaufen, wenn Sie zeitlich gebunden sind, das Objekt schwierig zu bewerten ist (Erbsache, Sanierungsstau, Sondersituation), diskret verkaufen möchten, oder einen ortsfremden Käuferkreis brauchen.

Die Maklerprovision wird in Deutschland seit Dezember 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (§ 656c BGB). In Bayern ist der Standardsatz 7,14 % inkl. USt. (3,57 % je Seite) — in Passau bewegt sich die Provision je nach Objekt und Vermarktungsaufwand zwischen diesem Standardsatz und niedrigeren, verhandelten Werten. Bei einer typischen Eigentumswohnung sprechen Sie uns am besten konkret darauf an.

5. Steuern und Spekulationsfrist

Selbstnutzer haben es einfach: Wer in den letzten zwei Kalenderjahren plus dem aktuellen Jahr selbst in der Immobilie gewohnt hat, verkauft steuerfrei. Auch Vermieter müssen den Gewinn nicht versteuern, wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre im Eigentum war (Spekulationsfrist nach § 23 EStG).

Achtung bei Erbschaften: Hier zählt die Haltefrist des Erblassers weiter, nicht erst ab dem Erbfall. Wer eine vermietete Wohnung erbt, die der Verstorbene schon 8 Jahre hatte, kann sie nach 2 weiteren Jahren steuerfrei verkaufen.

6. Häufige Fallstricke

Was Sie als nächstes tun können

Wenn Sie konkret über den Verkauf nachdenken, sind die nächsten Schritte:

1. Marktwert einschätzen — entweder über unser kostenfreies Online-Tool oder direkt im persönlichen Gespräch.
2. Unterlagen zusammensuchen — vor allem Energieausweis und Grundbuchauszug. Beides dauert beim Amt erfahrungsgemäß zwei Wochen.
3. Verkaufsweg entscheiden — selbst oder mit Makler. Wir bieten ein unverbindliches Erstgespräch an, in dem wir transparent sagen, was wir für Sie tun würden — und was nicht.

Sehen Sie sich auch unsere themenspezifischen Leitfäden an, wenn eine bestimmte Situation auf Sie zutrifft: Verkauf im Alter, Verkauf nach dem Auszug der Kinder, oder das Haus ist zu groß geworden.